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【摘要】按照物业管理服务协议的约定，污水管道系业主共用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时对此予以维护管理，具有过错，在本案中应承担赔偿责任。同时，物业管理公司与业主签订的物业管理服务协议约定，物业管理公司应督促业主遵守《服务装饰装修管理协议》。按照物业公司的分析，地漏很可能系楼上住户不当装修或原告不当装修而落入污水管道，如物业公司分析属实，其也应就其管理失责承担相应责任。
因地漏堵住公共排污管导致污水回流家中致装潢严重受损，吕女士将房地产开发公司和物业管理公司一并告上法庭，请求两被告赔偿装潢损失5万余元。近日，江苏省南通市中级人民法院对此案作出终审判决，被告物业公司未尽管理义务，承担40%赔偿责任，赔偿原告21540元；驳回原告对房地产开发公司的诉讼请求。
2009年5月24日，吕女士向南通万通置业有限责任公司购得一套位于二楼的住宅。2010年11月30日，吕女士在交付房屋后，与南通某物业公司签订物业管理服务协议，并于2011年底入住新房。该协议第二条规定物业管理服务内容包括房屋共用设施设备（含上下水管道）及其运行的维护和管理。
2013年9月，外出多日的吕女士打开家门后，发现装修才一年多的房屋内污垢遍地，臭气熏人。物业公司排查后，确认系地漏堵住一楼排污管，致使污水回流到家中。经鉴定，房屋装修受水浸泡后的损失价值为53350元。
多次索赔无果后，吕女士一纸诉状将房地产开发公司和物业公司一并告上法庭。
房地产开发公司辩称，案涉事故系因本单元业主使用不当或其他人为因素造成，请求驳回原告的诉讼请求；物业公司辩称，涉案事故的发生是楼上住户装修不当或原告装修不当造成，应由楼上住户或原告本人承担责任，且污水管在业主房屋内，不属于物业服务合同规定范围内的公用部位，无法维护也不属于其维护范围。
崇川区法院一审认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告房地产开发公司所交付的房屋共用设施中存在隐蔽瑕疵造成他人受损，应当承担侵权责任。被告物业公司作为物业管理服务提供方，未能维护、管理好涉案下水管道，对损失亦应承担责任。综合考虑本案还可能存在业主不当使用、原告家中长期无人等损害发生、扩大的因素，确定两被告各承担40%的赔偿责任，各赔偿原告21540元。
一审判决后，两被告均不服，提起上诉。
二审审理过程中，房地产开发公司向法庭提交了通球试验记录等相关证据，以证明2010年8月2日该公司在案涉房屋交付前进行过通球试验，16根管道均顺利通球，检验结果为合格，辩称污水管堵塞与其无关。
南通中院审理认为，本案中房地产开发公司在交付案涉房屋前，对排污管道进行了通球试验并顺利通过验收，且案涉房屋自交付后至事发时已正常使用多时，这表明房屋交付时排污管道内遗留有地漏的可能性很小，故一审法院认定污水外溢系房屋隐蔽瑕疵所致缺乏依据，应予以纠正。吕女士未能提供其他证据证明房地产开发公司具有过错，故房地产开发公司不承担赔偿责任。一审法院酌定物业管理公司在本案中承担40%的赔偿责任并无不当，原告吕女士可就其余损失向实际侵权人另行主张。
■连线法官■
物业对公用设施负日常维护管理之责
《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
该案二审承办法官季建波介绍说，按照物业管理服务协议的约定，污水管道系业主共用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时对此予以维护管理，具有过错，在本案中应承担赔偿责任。同时，物业管理公司与业主签订的物业管理服务协议约定，物业管理公司应督促业主遵守《服务装饰装修管理协议》。按照物业公司的分析，地漏很可能系楼上住户不当装修或原告不当装修而落入污水管道，如物业公司分析属实，其也应就其管理失责承担相应责任。
季建波提醒说，物业管理企业应按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物业设施设备进行保养。同时，对业主装修要切实履行监督管理职责，对于业主不当装修行为应及时制止，否则将有可能面临被判赔偿的可能。2015-04-07 07:59:29 | 来源：人民法院报第三版 | 作者：金成飞 顾建兵
