江苏南京房产物业律师网律师：江苏放开汽车“汽车停放费”不会造成停车费暴涨、乱涨
2015年12月初，江苏省物价局、省建设厅联合颁布《关于明确住宅物业服务收费管理有关问题的通知》（苏价服〔2015〕315号），该文件明确了住宅区物业服务收费的相关问题，其中有关改进住宅小区停车服务收费管理的规定引发市民热议，很多市民担心此文一出，可能造成停车费暴涨，甚至有市民据此抨击政府部门出台文件不体察民情、乱出政策。笔者认为放开停车服务费市场不会引发停车费暴涨、无需过于担心。
- 此次放开的是“汽车停放费”，不是“停车费”。
2014年1月1日开始，江苏执行新的物业服务收费管理办法，该办法将小区停车费分为两个部分，分别是“汽车停放费”和“车位租金”。汽车停放费指的是用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等；租金则是车位所有权人（全体业主、开发商）或者管理人（经营人、物业）出租车位所收取车位占用费。
如果业主的车位是自己买下的产权车位，那么就不会发生车位租金，停车费就只有用于维护的“汽车停放费”部分。如果车位是无产权的、向开发商或物业租来的车位，那么业主每月交的停车费中就是上述两部分之和。
- 此次放开“汽车停放费”价格管理是还“定价权”于市场。
国家发改委2014年底下发的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号），要求放开非保障性住房物业服务收费和住宅小区停车服务收费管理。实际上就是将行政干预的价格市场完全放开，交由市场主体自由决定。此次江苏省放开“汽车停放费”就是落实上述国家发改委文件，继续推行深化市场改革的结果。这一价格的放开实际上是将物业收费中的汽车停放服务费交由业主与物业公司协商确定，只不过业主可以通过业主自治形式与物业协商，也可以通过业主大会、业主委员会与物业协商。但归根结底，汽车停放费还是由业主按照市场规则确定，是符合市场经济规律的。
- “汽车停放费”不是物业自家说了算的。
根据此次文件，对于实行前期物业管理的小区，汽车停放费仍然要遵守政府指导价；业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。显然，如果物业公司如果想要上调汽车停放费必须等业主大会成立后，通过协商才能涨价，单方上涨是违反价格法的，是要受到行政处罚的。
- 当前汽车停放费收费现状不存在停车费暴涨的基础。
以南京为例，南京市住宅小区停车费现在一般在80——370元/月，其中汽车停放费政府指导价是：露天车位（共有产权）100-180元/月；室内车位（地下车位）50-80元/月；机械车位不超130元/月。车位租金的收取，限于开发商或第三方所有的人防车位、产权车位，而属于业主共有的地面停车位、部分共有人防车位是不能收取车位租金的。虽然现在小区车位越来越紧张，但是必须明确紧张的是车位不是服务，这只会更加体现车位的租金价值，而不是服务费。对于属于单个业主所有或者业主共有的车位又是不收取车位租金的，因此放开停放费不会造成停车费暴涨、普涨、乱涨、
不过，可以预见的是，如果放开车位租金价格管理，对于一位难求的城中心老小区以及其他车位配比不足的小区来说，车位的价值必将逐步显现出来，停车费用的大幅上升也在所难免，只不过不会一步形成罢了。政府必须通过加大市政建设资金投入、鼓励民营资本参与等多种方式，增加新式先进的停车场的建设，扩大车位供给，这样才能缓解、解决停车难的社会问题。
