江苏南京房产物业律师网律师点评：在小区公共部位发布广告，其收益属于全体业主，广告的发布权全体业主自然有权决定。物权法76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经过业主共同决定，经过业主大会表决达到“双过半”方能通过。法律也未予以禁止在《物业服务合同》中对于包括发布广告在内的公共部位的经营权进行约定。如果物业公司未能通过物业服务合同或其他方式从业主大会取得广告发布的授权，则无权决定利用小区电梯、外墙或公共绿地等公共部位对外发布广告，无权与广告公司签订广告发布合同。根据《物业管理条例》的规定，物业公司还应当对包括广告收入在内的公共部位经营收益向广大业主进行定期公告，对于业主的质询，有义务给出回复，并接受业主的查询。
事实物业服务合同是指，小区尚未成立业委会，前期物业服务合同到期后无法签订新服务合同，而仍由原物业公司继续提供服务的一种事实法律关系。但如果小区有业委会，并且已经形成终止原物业合同的决议，则前期物业管理公司不能强行提供物业服务，如果强行提供，是没有权利索要物业费的，更不要说和外面的广告公司签订发布广告的合同了。如果小区业委会同意在新的物业公司上岗或新的合同签订之前，暂时仍由目前的物业公司继续提供物业服务，则不管有没有签订合同，都构成事实上的物业服务合同关系，物业公司是有权对小区履行管理职责的。但是不能超出前期物业管理合同的范围。
近日，南京鼓楼法院就审理了一起因为发布广告而引发的名誉权纠纷。
南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称栖霞物业）是南京市鼓楼区汇林绿洲小区的物业管理公司，该公司自小区建成即开始提供物业服务。左女士是南京汇林绿洲小区业主。2015年，左女士认为物业公司没经过业委会同意，擅自和广告公司签合同，把原本属于小区业主的收益全放进自己口袋，愤怒之下把电梯的广告牌拆了。物业公司见此立即通过小区业主QQ群及短信平台发短信，对左女士等人指名道姓，说他们的拆广告的行为违法，侵害了小区其他业主的利益。左女士表示，栖霞物业反复向小区居民发送了五六次这一通告，对她的个人名誉和身心造成了伤害，要求栖霞物业公开赔礼道歉，赔偿精神损失费1元钱，并承担案件诉讼费用。案件没有当庭判决，将择日宣判。
物业公司称业主“违法”成被告
左女士在法庭上诉称，2016年2月4日，栖霞物业通过小区QQ群和短信平台发布通告称，“小区内发生严重侵害广大业主利益的违法事件”，并指名道姓地称，左女士等13名业主或其家人，强行拆除、隐匿小区电梯内广告牌，而电梯广告收益是全体业主的公共收益，以上行为已造成业主的利益严重受损，破坏了小区公共秩序和公共环境。并称已经将相关情况报业委会及主管部门。在这份通告的最后，栖霞物业还提醒小区居民提高警惕，如发现可疑人员及可疑行为，请立即报警或联系物业管理处。
那么，是栖霞物业在捏造事实吗？对此，左女士在法庭上表示，通告中所称的业主拆除电梯内广告牌一事属实，但是，栖霞法院对他们的行为进行定性，认定他们的行为“违法”，称他们的行为侵害了小区业主的利益，破坏了小区的公共秩序和公共环境，还冠以“可疑人员”的名头，则是一种名誉侵权的行为。物业公司并非司法机关，有什么权力对业主的行为进行定性？通告发出后，不明真相的业主对他们指指点点，说三道四，使得他们称为小区业主议论的对象，蒙受了耻辱，弄得她春节都没过好。
双方曾在街道组织下谈判
左女士表示，事实正相反，侵害小区业主利益的恰恰是物业公司，她和拆除广告牌的业主，是在维护小区业主的利益。“栖霞物业在我们小区的物管合同早就在2014年过期了”，左女士称，当时，业委会就告知栖霞物业合同不自动延续，是否续约要看双方谈判的情况，但在谈判完成之前，仍暂时由栖霞物业提供物业服务。之所以一直没谈下来，是因为栖霞物业始终对小区包括公共区域广告在内的公共收益一文不让，老说自己亏损，却从来都不肯公开其收支账目。业委会因此要求，公共区域广告的签订由业委会自行决定，栖霞物业退出这一块的经营。但栖霞物业不同意，双方矛盾因此加剧。
左女士称，去年10月，在中央门街道见证下，双方又进行了一次谈判，就收支项目公开问题达成了共识，栖霞物业同意编制经营报表，每半年向业主代表大会报告一次，并接受业主质询。但是，就小区公共广告收入，栖霞物业提出，小区电梯和其他广告收入属于小区公共收益，不应由业委会将此项收益从所有公共收益中单独剥离，并先行拿走自己支配。此外，业委会自行签订广告合同，属于改变小区物业服务合同的重大事项，必须有50%以上的业主户数和建筑面积的书面同意。
表决结果没出炉物业就把合同签了
针对栖霞物业这一说法，业委会筹划在小区就该议题进行投票表决。但就在业委会书面征求业主意见的过程中，栖霞物业于去年11月和一家广告公司签订了为期两年的合同，总金额高达33万元。业委会得知这一情况后，立即向广告公司发函，告知这一事项正在小区业主中进行表决，要求对方等待最后结果，再做行动。结果，今年1月底，部分业主发现，小区电梯已经更换了新广告，这部分业主为此气愤不已。
而就在新广告更换后，小区关于广告签订权的投票结果出炉了，同意由业委会直接签订广告合同并收益的票数为917户，占住宅总户数（1542户）的59.46%，业主户数和建筑面积均超过了半数，符合法律规定。左女士表示，在这样的背景下，他们认为，栖霞物业不等投票结果出炉擅自和广告公司签订合同，恰恰是他们在侵害小区业主利益。于是，在今年1月底，左女士和部分小区业主在小区展开了拆牌行动，将部分电梯内新换的广告牌拆了下来，物业公司发现后，便通过QQ群和短信平台发布了上述通告。
物业自己的行为是否合法尚待证明
法庭上，物业公司的律师称，虽然之前的物业管理合同已经过期，但栖霞物业一直在提供物业服务，构成事实物业服务合同关系。据此，栖霞物业有权按照以前合同的规定，继续和广告公司签订合同。但不管怎么样，小区居民都无权拆除广告牌，因为那些广告牌是广告公司的。对此，法官问物业公司的律师，既然物业公司在通告中称小区居民“违法”，侵害了小区业主的利益，破坏了小区的公共秩序和公共环境，那么，栖霞物业是否有证据证明他们和广告公司签订合同并安放广告牌的行为合法？对此，物业公司的律师表示，他们将在下一次庭审中提供证据。而因原告方当庭提供的一些证据系在举证期限之外提供，需要被告方质证，法官决定休庭，将择期再行开庭审理。
