江苏南京房产物业律师网近期，南京市许多小区纷纷召开业主大会以成立业主委员会，或者选聘新的物业公司，这反映了业主权利意识的强力觉醒。作为物业律师，笔者也接到了许多有关如何召开首届业主大会、选举产生业委会的咨询。在此，根据《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》、《业主大会规程》、《南京市业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定，整理了南京市召开首次业主大会成立业主委员会的流程图及详细说明，为大家提供参考。
一、南京市召开首次业主（代表）大会/业主代表大会的流程图
二、召开首次业主（代表）大会/业主代表大会的条件
召开首次业主（代表）大会/业主代表大会，必须至少符合以下两项中的一项：
（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、召开首次业主大会或成立业主委员会的程序及说明
1、提出书面申请
符合上述条件后，建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。
2、街道要求开发商报送材料
街道办事处应当在收到筹备业主大会申请后，要求建设单位报送下列文件资料：
（一）《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）交付使用共用设施设备的证明；
（五）物业服务用房配置证明；
（六）其他有关的文件资料。
3、街道核查资料并书面答复申请人
街道办事处核查成立业主大会条件是否满足，并在7个工作日内书面回复申请人。如建设单位未能完整提供（二）、（三）项资料的，街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内，向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取，核查成立业主大会条件是否满足，并书面回复申请人
4、街道组织成立筹备组
符合成立业主大会条件的，街道办事处应在收到筹备申请六十日内，按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。
（一）确定筹备组总人数和其中业主成员人数，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组，征集期不少于15日。
（二）组织建设单位、社区居（村）民委员会派员参加筹备工作。
（三）征集期截止后，组织报名参加筹备组的业主进行培训，同时公示筹备组报名名单，公示期不少于7日。
（四）报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的，应组织报名业主投票产生筹备组业主成员。未进入筹备组的业主可组成筹备志愿组协助筹备工作，并可在筹备阶段有业主成员退出时，依推选得票顺序补入筹备组。
（五）组织筹备组成员讨论推选，根据推选意见，指定人员担任筹备组组长。筹备组组长如由非业主成员担任，在筹备组中没有表决权。
（六）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况，公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立。
（七）聘请业主自治活动辅导专家，对筹备组成员进行专项业务培训。
5、街道组织完成各项筹备工作
街道办事处自筹备组成立之日起90日内，完成以下筹备工作：
（一）拟议小区是否设立业主代表大会，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案；
（二）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；
（三）统计小区专有部分建筑面积和业主人数，并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份，并确定业主表决权数；
（四）草拟业主小组划分草案；
（五）将上述一至四项所列内容送达全体业主，并做好签收和登记工作。无法当面送达的，可通过电话、手机短信等方式与业主联系，并用电子邮件、挂号信等可追溯方式送达；
（六）将上述一至四项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；
（七）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明；
（八）依据前款所列的业主委员会委员候选人产生办法公开征集并产生业主委员会委员候选人；
（九）确定并公示首次业主大会会议的召开方式，表决议案及表决稿发送和回收的起止时间，公示期不少于15日。
6、召开业主大会
首次业主大会会议表决议案应包括：表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员、确定业主小组划分方案和推选产生业主代表。
筹备组应当做好业主大会的会议记录。业主大会文件、资料、记录应当在首次业主委员会会议后7日内，移交给首届业主委员会。
7、选举产生业主委员会
业主委员会由5至11人单数委员组成，任期为3至5年。
业主委员会候选人公示和选票等排序，采用楼幢号顺序或姓名拼音等方式。实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权
8、备案和刻制印章
1）业委会向街道进行备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主大会议事规则和管理规约；
（四）由筹备组组长签发的业主大会会议记录，以及业主委员会选举情况的报告；
（五）其他应当提供的材料。
街道办事处在收齐以上资料5个工作日内出具书面备案证明，或给出不予备案的书面意见，并在备案后7日内将备案材料抄送区物业行政主管部门及所在地公安派出所、社区居（村）民委员会
2）业委会向区民政部门备案
业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。
3）刻制业委会印章
业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》及《刻制印章证明》到公安部门办理刻制印章手续。
4)开设账户
凭备案证明到银行开立账户。
