江苏南京房产物业律师网01 明确国家、集体、私人物权受法律平等保护
《民法典》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”该条与《物权法》第四条相比，变化之处主要在于增加“平等”二字。国家一直强调一切市场主体的法律地位平等、发展权利平等和发展机会平等，要平等保护不同所有制的经济，建设法治化的营商环境。现第二百零七条对此进一步明确，物权是平等的，不管其权利主体是国家、集体还是私人，均受到法律的平等保护。如此规定，不仅填补了《物权法》的立法缺漏，细化《民法典》总则编中的规定，更凸显了国家保护私人物权的决心和态度。
02
扩大指示交付的适用范围
《民法典》第二百二十七条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”该条与《物权法》第二十六条相比，变化之处在于将第二十六条中“第三人依法占有该动产的”中的“依法”二字删去。该条涉及观念交付中的指示交付制度。第二十六条规定的指示交付成立的前提，是第三人依法占有动产，存在一定的局限性。比如权利人将动产出租，租期届满时，承租人为无权占有，而非“依法占有”，排除此种情形下指示交付的适用，削弱了指示交付在动产交易中的功能。《民法典》第二百二十七条删除了“依法”二字，拓宽了指示交付的适用范围，不仅包括有权占有，还包括无权占有。
03 降低业主共同决定事项特别是使用维修资金的表决门槛
《民法典》第二百七十八条规定业主共同决定的事项，与《物权法》第七十六条相比，作了重大修改。表现为：一是将《物权法》第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并分别适用不同的表决规则。二是增设第（八）项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，并明确其表决规则。三是增设业主会议法定最低人数限制，要求所有事项均应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，即两个“2/3”。四是变更表决规则。《民法典》第二百七十八条将计算基数由《物权法》规定的“全小区业主”变更为“参与表决人员”，并进一步明确，就“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“（七）改建、重建建筑物及其附属设施”“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”事项的决定，应当经参与表决人员中专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即两个“2/3”之两个“3/4”；而该三项事项之外的事项，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可，即两个“2/3”之两个“1/2”。如此变更表决规则，一定程度上降低了表决事项通过的难度，着力解决实践中业主使用维修基金难等难题。
04 增设共有部分收入属于业主共有
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”业主共有部分的所有权归全体业主共有，产生的收益当然亦归业主共有。比如利用小区空地用做停车场产生的收入，利用建筑物外墙面、电梯等产生的收入，应当属于业主共有。然而，实践中，有部分建设单位、物业服务企业或者其他管理人，截留了利用业主的共有部分产生的收益，用于充抵部分业主欠缴的物业费等费用，侵害了其他业主权利。《物权法》对此并未作出规定。《民法典》增设该条，一方面为物业服务企业等管理人和业主提供明确的行为指引，另一方面为法院裁判相关案件提供法律依据。
05 细化按份共有人优先购买权的行使规则
《民法典》第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”《物权法》第一百零一条虽然规定了按份共有人享有优先购买权，但条文过于简单，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第九条至第十四条对按份共有人优先购买权规则予以细化。《民法典》第三百零六条部分吸收了上述司法解释的规定，相较于《物权法》的规定更为详细，但与上述司法解释相比，仍过于原则。比如“及时”“合理期限”两个时间点如何把握等，均需要进一步明确。
06 将遗失物认领期从“六个月”变更为“一年”
《物权法》第一百一十三条规定：“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”《民法典》第三百一十八条将遗失物认领期限由“六个月”调整为“一年”。拾得遗失物可否取得所有权，存在两种立法例，目前有些立法例采取肯定主义。我国传统观念向来强调拾金不昧，从《物权法》到《民法典》，都采取否定主义，明确“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门”。拾得人不能取得遗失物的所有权，应当及时通知权利人或送交相关部门。相关部门应当及时发布招领公告，一年内无人认领的，则遗失物归国家所有。《民法典》第三百一十八条将招领时间由原先六个月延长至一年，希望在否定主义的基础上，尽量增加由失主取回遗失物的机会，加强对个人物权的保护。
07 增设添附可以取得动产所有权
《民法典》第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”此乃《民法典》新增条文，规定添附可以取得动产所有权。添附包括加工、附合、混合，是传统民法上动产所有权取得、丧失的一种原因。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十二条规定了抵押物添附规则，但《物权法》并未规定，现《民法典》填补了立法空白。但该条款仅提出“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则”，确定添附物所有权的归属，并未涉及具体规则。该问题需要进一步明确。
08 确认土地经营权的出租、入股等流转方式
《民法典》第三百三十四条规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”第三百三十九条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”为落实“三权分置”的改革精神，与修订后《农村土地承包法》保持一致，《民法典》规定土地承包经营权可以依法互换、转让，删除了“转包”的流转方式。同时，另立条文规定土地承包经营权人可以采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权，并删除《农村土地承包法》第三十六条规定的“向发包方备案”的内容。另在《民法典》第三百九十九条删除《物权法》第一百八十四条中耕地不得抵押的内容。上述调整，为土地经营权“入市”提供了法律依据。
09 明确住宅建设用地使用权的续期费用由法律、行政法规规定
《物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该条款仅规定住宅建设用地使用权期间届满时自动续期，但未明确续期的费用，实践中部分地区已经出现缴纳续期费用的情况。为此，2016年的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》提出采用“两不一正常”的过渡性处理办法，即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。对此，《民法典》第三百五十九条第一款规定，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，将续期费用的缴纳或减免问题留待此后的法律、行政法规予以解决。
10 增设居住权规定
一般认为，居住权是人役权，与地役权相对应，是为满足生活居住的需要，而对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。此次《民法典》为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，在第三百六十六条至第三百七十一条专章规定居住权。明确：一是居住权可以通过书面合同+向登记机构申请登记的方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。二是居住权应当无偿设立，但当事人约定为有偿的除外。三是居住权是为居住权人的生活居住需要而设立，所以不得转让、继承，原则上亦不得出租。四是当事人可以约定居住权的期限，期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭。
11 明确担保合同的开放式范围
《民法典》第三百八十八条在保留《物权法》第一百七十二条规定的基础上，增设“担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”的规定。明确担保物权的担保合同除包括常见的抵押、质押合同外，还包括“其他具有担保功能的合同”，实际上将合同编中所有权保留买卖合同、融资租赁合同、保理合同等具有担保功能的合同也纳入进来，统一适用担保合同规则。所有权保留买卖合同、融资租赁合同等与动产抵押类似，通常不具有公示的权利外观，但从功能上来说，均具有担保性质。《民法典》统一了上述合同适用的规则，同时规定登记对抗制度，有助于完善动产担保制度，保障交易的快捷和安全。
12 确认流押、流质具有担保的优先受偿效力
《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百二十八条：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”流押、流质条款历来受到立法的禁止，《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条即规定流押、流质的条款无效。
但是，根据无效法律行为转换理论，流押、流质的条款并非绝对没有效力，而应当转化为清算型担保。必须再经过清算程序，抵押权人或质权人才能取得抵押财产、质押财产的所有权，以避免债权人事先乘债务人之急迫而滥用其优势地位，通过压低担保物价值的方式获取暴利。即禁止的是事前归属型担保，并非是事后清算型担保。并且，事后清算型担保具有融资灵活、交易成本低，第三人阻碍债权实现的可能性小等优势，受到市场的自发认可。基于这种理念，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条确认债权人对让与担保合同项下财产的优先受偿权利。《民法典》第四百零一条等进一步缓和流押、流质无效的规定，认可流押、流质条款在抵押、质押范围内的优先受偿效力。
13 统一动产抵押的登记规则
《物权法》第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项（生产设备、原材料、半成品、产品）、第六项（交通运输工具）规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第一百八十九条：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产（现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品）抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”上述条文是关于动产抵押和动产浮动抵押的规定，均规定登记的对抗效力，存在语词重复。并且，依据第一百八十九条规定，动产浮动抵押即使经过了登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人，那么，根据反面解释，第一百八十八条规定的动产抵押经过登记后，则可以对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。现在《民法典》第四百零三条和第四百零四条统一了动产抵押和动产浮动抵押的规则，不再分别规定和区别对待，即“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”和“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
14 修改租赁权与抵押权并存时的处理规则
《物权法》第一百九十条规定了“先租后押”和“先押后租”两种租赁权与抵押权并存的情形。其中“先押后租”不存在特殊性，因抵押权成立在前，效力优先，《民法典》第四百零五条删除了“先押后租”的规定。关于“先租后押”，《民法典》在第四百零五条作了两处修改。一是将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，因该条款同时适用于动产抵押和不动产抵押，而不动产抵押权的设立与抵押合同的订立并非完全同步，《民法典》作此修改，更加准确。二是增加“抵押不破租赁”的行使条件，即抵押财产不仅已经出租，还要实际交付承租人。实践中，抵押人与案外人串通，倒签租赁合同对抗抵押权人的情形时有发生，为平衡抵押权人与承租人利益，《民法典》作此修改。
15 明确抵押物可以转让
《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”所有权人可否转让已设定抵押的抵押物，立法态度经历了数次变化。1988年的《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第115条规定，未经债权人同意，转让抵押物的行为无效。1995年的《担保法》第四十九条规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2007年的《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2016年的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”学理上，物权具有优先效力和追及效力，抵押物无论转到何人之手，抵押权人均可主张抵押权，故《民法典》第四百零六条消除抵押物可否转让的纷争，规定原则上可以转让，除非当事人另有约定。
16 增设“价款债权抵押权”
《民法典》第四百一十六条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”一般认为，该条款为“价款债权抵押权”，借鉴自美国《统一商法典》第9－103条的“价款债权担保”，主要适用于商事领域，目的在于鼓励融资、促进流通。为保证债权实现，当事人可以选择所有权保留买卖的交易方式，也可以选择价款债权抵押权的方式，二者的担保功能并不完全相同。从效力上看，价款债权抵押权仅次于留置权，具有超级优先效力。成立“价款债权抵押权”必须具备两个条件：一是抵押权担保的内容是抵押物的价款，二是在交付抵押物后十日内完成抵押登记。若未登记或超过期限登记，则为一般动产抵押。此乃一项全新的制度，如何进行登记、如何与现有的担保物权制度进行协调等，均待进一步探索。
17 修改浮动抵押财产范围的确定时点
设立动产浮动抵押时，抵押的财产变动不居，企业、个体工商户、农业生产经营者可以对抵押财产自由处分，一旦出现需要实现抵押权的情况，抵押财产才得以确定。依据《物权法》第一百八十一条，确定债权人优先受偿财产的时间节点为“实现抵押权时”，而后在第一百九十六条规定抵押财产确定的情形，比如债务履行期届满、抵押人被宣告破产等。一般来说，“抵押财产确定”在前，“实现抵押权”在后，两个时间节点存在一定的时间差，可能导致抵押财产的范围不一致。《民法典》第三百九十六条规定“企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿”，将抵押财产范围确定为“抵押财产确定时”，而后在第四百一十一条规定可以确定抵押财产的情形，从而完成整体上的逻辑自洽。
18 确立抵押权与质权并存时的清偿顺位
就同一财产上抵押权与质权并存时的清偿顺序，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第七十九条规定，“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿”，明确登记的抵押权优先于质权。但是，质权以交付为生效要件，有一定的留置效力，而动产抵押权以合同生效作为其设立要件，登记为对抗效力，将不以交付为设立要件的抵押权优先于交付设立的质权，依据并不充分。《民法典》第四百一十五条修改了该项规定，即“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序”，按照抵押权登记与质权交付时间的先后确定清偿顺序，更加合理。
19 允许当事人约定动产质押的交付方式
动产质押以交付作为物权设立条件。实践中，有些动产作为质押物，不适宜直接交付，或者交付成本过高，市场主体便创立了动产动态质押（也称为流动质押）的交易模式。即由质权人、出质人与监管人订立三方监管协议，由监管人对质押财产进行监督、管理，替代直接交付。此时，质权人与监管人建立了占有媒介关系，监管人为直接占有人，质权人为间接占有人。《民法典》第四百二十七条将质押财产交付方式作为质押合同一般条款予以规定，一方面使质押合同更加完备，另一方面承认质押物的各种交付方式，回应实践需求。
20 明确将来的应收账款也可作为权利出质
《物权法》第二百二十三条第（六）项规定，应收账款可以作为权利出质，一般理解为现有的应收账款可以出质，但未明确将来的应收账款可否出质。《民法典》合同编增设保理合同作为有名合同，明确应收账款债权人有权将现有的或者将有的应收账款转让给保理人。既然将有的应收账款可以转让，自然也可以出质，故《民法典》第四百四十条第（六）项规定，债务人或者第三人有权处分的“现有的以及将有的应收账款”可以出质。
（来源于：上海浦东法院微信公众号）
