江苏南京房产物业律师网物业律师你好，我收到了物业公司的律师函，是因为我没有交物业费，但是我不交物业费是有原因的，我家房间、阳台漏水，我反映过多次物业一直不给我解决。请问我该怎么做？
南京物业律师担任多家物业公司的 常年法律顾问，也经常受物业公司的委托为物业公司催缴物业费， 向业主发去催缴物业费的律师函。对于这个问题应该从以下四个方面来解决：
一、物业律师咨询意见
这位网友遇到的房屋漏水问题，是房屋质量保修的问题。根据建设部的相关规定，房屋防水的保修义务主体是开发商，保修期限最低不低于5年。除非物业公司向业主承诺提供保修，或者开发商将房屋保修委托给物业公司实施，否则这位网友要求物业公司解决漏水问题显然是找错了对象，物业公司没有义务为业主维修渗漏。一般来说，物业公司为了确定房屋漏水的原因，一般接到业主投诉后也会上门查看情况，但是业主且不可据此认为物业有义务解决渗漏问题，业主以此为由拒绝缴费违反了物业服务合同，属于违约行为，应当承担违约责任。
二、相关法律规定
《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
因此缴纳物业费是业主的合同义务，物业公司提供了服务业主就不能拒绝缴费。对于不缴费的业主，《民法典》第九百四十四条第二款还规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
三、律师函的法律后果
根据《民法典》第九百四十四条第二款的规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。催告的方式可以有许多种，物业公司可以当面口头催缴、电话催缴，也可以在业主门上张贴催款函的方式进行催缴，对于经过上述方式催缴没有效果的业主，物业可以委托律师进行催缴。发送律师函就是律师受委托催告业主缴费主要方式，律师在律师函中通常会晓之以理、告知法律后果，所以律师函不但代表物业的意见，还代表了专业律师的法律意见，具有更大的说服力。
通常来说，律师函是起诉前的“最后通牒”，如果业主仍然不缴费，随之而来的可能就是法律诉讼。在民法典实行之前，律师函通常是根据最高法院司法解释的要求，完成起诉前置催告工作的必经程序。虽然律师函不具有法院裁判文书那样的强制力，但是也并非有些人所说的“可以无视的废纸”。
四、如何应对律师函
物业服务是面向全体业主的综合服务，其内容主要包括秩序维护、环境保洁、园林绿化、设备保养等四个方面，如果没有证据证明物业在上述四个方面的服务不符合物业服务合同约定，那么业主就应当履行交费的义务。无故不交纳物业费的，还要承担支付违约的后果。
在收到律师函之后，最好与律师或者物业客服人员联系，出示自己的证据、说明物业服务的不足之处，和物业协商少交一部分物业服务费，以避免最后法院判决自己缴纳物业费，还要支付违约金、滞纳金、律师费的风险，节省自己不必要的支出。通常只要业主诉求有理有据，发函的律师都会向自己的委托人建议物业费打折。
物业费问题延伸阅读：
