江苏南京房产物业律师网一、基本案情
2000年10月，被告宋某以划拨形式取得一宗土地，并在此土地上建房取得房产证，房产证上记载产权来源为自建。2006年，被告宋某与原告刘某达成协议，约定：因被告宋某所建房屋资金短缺，已停建，宋某将此房转让给原告刘某，土地使用证、房产证过户问题由双方协商而定。2014年，原告刘某诉至法院称，涉案房屋系由原告刘某出资建设完毕，并由原告刘某占有和使用，2013年5月底，被告宋某擅自破门进入涉案房屋居住至今，原告刘某多次要求被告宋某搬出无果，故诉至法院请求确认涉案房屋归原告刘某所有。被告宋某抗辩称，涉案房屋是由其出资建造，并取得了产权证，涉案房屋的所有权应归其所有。原审认为，从被告提供的土地登记申请书、土地登记申请表、国有土地使用权合同、国有土地使用证、房屋所有权证等可以认定被告对涉案房屋享有所有权，2006年双方达成的处分涉案房屋的协议，仅产生合同效力，不产生物权效力，遂判决驳回原告的诉讼请求。
原告刘某不服上诉，二审维持原判。
二、法官评析
根据《物权法》的相关规定，不动产物权的取得有两种方式，一种是基于法律行为登记取得，如双方当事人签订房屋买卖合同，并依照《物权法》第九条依法登记，自登记机构将登记事项记载于不动产登记簿上时发生物权变动的效力，涉案房屋的物权发生变动，购房人取得物权。另一种方式为基于法律规定直接取得，无需登记，即按照《物权法》第二十八、二十九、三十条规定直接取得物权，如根据《物权法》第二十八，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力；《物权法》第二十九条，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；《物权法》三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。当然，根据《物权法》第二十八、二十九、三十条直接取得物权的物权人，在处分其取得的物权时，则要依照《物权法》相关规定办理登记，否则根据《物权法》第三十一条，需要办理登记而未登记的，不发生物权变动效力。
本案系物权确认纠纷案，确定请求人即原告刘某是否具有涉案房屋的所有权，则看原告刘某是否以不动产物权取得的方式取得了物权，从而确认其是否具有涉案房屋的所有权。从双方当事人的陈述来看，均称自己是合法建造取得，均想表明自己是按照法律规定直接取得了物权，涉案房屋所有权应归自己所有，但原告刘某仅能提供其与宋某的房屋转让协议，不能提供其是涉案房屋的合法建造者；而被告宋某提供的一系列证据则反映：宋某取得土地使用权并在此土地上建造了涉案房屋，在签订转让协议后，宋某又完成了停建的工程，缴纳了土地租赁金，并取得了房产证。因此，应当认定宋某为涉案房屋的合法建造者，其具有对涉案房屋的所有权，原告刘某称其是合法建造人，其为涉案房屋的所有权人的理由不成立；另，双方虽然于2006年签订了房屋转让协议，但双方并未按照《物权法》第九条登记，故不能依此确认刘某取得了物权，刘某据此协议仅取得了合同请求权，其可以依据房屋转让协议另行诉讼要求被告宋某履行协议；因本案仅为物权确认纠纷，对双方于2006年签订的房屋转让协议效力问题在本案中不作审查，仅认定被告宋某为涉案房屋所有权人，原告刘某的诉讼请求不成立,故原审判决正确，二审予以维持。
本文由南京物权律师张明明转自塔城法院网，作者：努斯拉提
