江苏南京房产物业律师网案例来源：本案在最高人民法院办公厅公布的2020年优秀案例中，被评为二等奖，为公布的第61号案例。
裁判要点：由居民委员会依法定程序代行业主委员会职责的认定
案情摘要：北京市宣颐家园小区业主刘新华认为，佳安颐园物业公司在2014年7月1日擅自变更物业服务合同并提高物业费，没有经过业主的同意，且依据的证据存在伪造嫌疑，故涨价的行为无效。
一审法院认为：宣颐家园小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，根据佳安颐园公司的申请，宣颐居委会代行业主委员会职责并全权委托佳安颐园公司负责入户调查并未违反相关规定。佳安颐园公司受托进行民意调查后，将调查结果向宣颐居委会和旧宫小区办分别进行报告，宣颐居委会出具《关于调整宣颐家园物业费入户调查情况报告的回复》，认可调查结果并同意上调宣颐家园小区物业费，旧宫小区办亦在《关于宣颐家园小区调整物业服务费签约缴费情况审核报告》上盖章确认审核结果，后佳安颐园公司向大兴小区办申请变更物业收费标准并进行了相关备案工作。一审法院根据上述事实，确认佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求，并无不当。判决驳回了原告的诉请。
二审法院认为：住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，宣颐家园小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，根据佳安颐园公司的申请，宣颐居委会代行业主委员会职责并全权委托佳安颐园公司负责入户调查并未违反相关规定。裁定维持一审判决，驳回上诉。
附二审判决书：
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）京02民终7266号
上诉人（原审原告）:刘新华，男，1964年1月7日出生，汉族，国家体育总局职工，住北京市大兴区。
被上诉人（原审被告）：北京佳安颐园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路28号。
法定代表人：周迅，总经理。
委托诉讼代理人：吕国强，男，北京佳安颐园物业管理有限责任公司副总经理。
委托诉讼代理人：贾建辉，北京市翰盛律师事务所律师。
上诉人刘新华因与被上诉人北京佳安颐园物业管理有限责任公司（以下简称佳安颐园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘新华，被上诉人佳安颐园公司之委托诉讼代理人贾建辉、吕国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘新华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决错误，没有任何事实和法律依据。1．一审法院应对案件事实进行审理，而不应仅仅是形式上的审查，仅依据形式审查而做出的判决是错误的。佳安颐园公司擅自变更物业服务合同的依据仅是一份居委会越权盖章的文件和一组没有被证实的入户调查数据。一审法院认定佳安颐园公司涨价具有合法性没有事实依据。一审法院也并未入户调查数据查证，判决是错误的。2．佳安颐园公司擅自涨物业费的依据即本案的核心证据是伪造的。居委会依据佳安颐园公司伪造的入户调查问卷，未查证便越权加盖公章同意废止我与佳安颐园公司的原物业服务合同，一审法院未经查证便做出错误判决。2014年7月1日佳安颐园公司公布涨价后，为证实涨价依据的真实性，小区业主自发组织了志愿团，利用业余时间对小区内部分住户进行入户调查，据不完全统计已达到932户反对。因此，我有充分理由怀疑本案核心证据是伪造的。我在一审庭审过程中多次要求佳安颐园公司提供入户调查问卷，但佳安颐园公司以文件太多不方便拿为由没有提供。庭审之后，我还督促一审法院要求佳安颐园公司完善、补足证据，但至今没有看到一张入户调查问卷。在此情况下，一审法院仍认定佳安颐园公司涨价合法，是错误的，没有事实和法律依据。3．我认为居委会既然代行业委会职责，亦应亲自进行入户调查，起码应在佳安颐园公司提交调查报告后对调查报告进行核实。然而，居委会既未亲自入户调查，亦未核实，便同意废止我的物业服务合同，是错误的。佳安颐园公司涨物业费所依据的证据是无效的。4．我在一审法庭上多次强调，佳安颐园公司涨价的程序上出现明显造假以及时间顺序错误，并且在庭审过程中指出佳安颐园公司欺骗业主的事实依据，但一审法院并没有对我指出的问题进行审查核实便做出判决，该判决是错误的。
佳安颐园公司公司辩称，同意一审判决，不同意刘新华的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘新华的上诉。2015年7月15日的备案只是调整了物业费的价格，其他数字如户数、面积都没有进行变更。物业费调价、涨价和物业服务合同在政府部门变更备案没有直接关系。物业服务合同变更备案并不是物业费调价涨价的前置程序。物业费的调价、涨价由业主共同决定，物业管理区域内专有部分占建筑物面积过半、占总人数过半业主同意就可以调价涨价，没有物业服务合同在政府部门变更备案以后才可以调价涨价的法律规定。涉案小区没有业主委员会，就是居委会代为行使职权。我公司已经备案了，并且已经取得居委会同意，我公司的涨价是合法合理的。刘新华要求物业费按照2002年的标准收取。当时的房价和物价跟现在相比差别很大，刘新华要求我公司按照2002年的标准收取物业费不合理。
刘新华向一审法院起诉请求：1．判令佳安颐园公司继续履行双方物业服务协议义务，即按每年18元/平方米收取物业管理费；2．本案诉讼费由佳安颐园公司承担。
一审法院认定事实：2006年10月11日，刘新华（甲方，委托方）与佳安颐园公司（乙方，受托方）签订《物业管理服务协议》，双方约定甲方委托乙方实施物业管理，物业坐落于宣颐家园住宅小区A2楼4单元1202室，建筑面积181．34平方米；物业费按18元/平方米每年收取；物业服务费缴纳起止日期2005年5月5日至2007年5月4日，以后每年度交纳物业服务费的日期为上年度截止日期的10日内；物业管理服务期限自本协议签订之日起至本小区业主大会成立后业主委员会所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
2014年7月1日，佳安颐园公司在宣颐家园住宅小区内发布公告，决定于2014年7月15日起对宣颐家园小区的物业服务费标准进行调整，其中住宅（带电梯）单价2．50元/平方米·月；住宅（不带电梯）单价1．80元/平方米·月，商业单价2元/平方米·月。
一审庭审中，刘新华认为双方签订的《物业管理服务协议》合法有效，应当按照合同约定的标准交费，不认可涨价后的收费标准，并提交小区业主同意维权的签字材料复印件。佳安颐园公司对该证据的真实性和证明目的均不认可。
佳安颐园公司提交相关的报告、申请、公告、入户调查表等材料，证明其涨价行为符合国家法律及行业规定。佳安颐园公司提交的证据显示:1．2013年12月17日，佳安颐园公司委托的国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司对宣颐家园小区的物业服务费用进行评估，确认宣颐家园小区在评估基准日2013年12月17日的物业服务费用市场总价为7341949．52元/年，其中住宅（带电梯）单价为2．50元/平方米/月，住宅（不带电梯）单价为2．04元/平方米/月，商业为2．05元/平方米/月；2．2014年1月16日，佳安颐园公司向大兴区旧宫地区办事处宣颐家园社区居民委员会（以下简称宣颐居委会）出具“关于调整宣颐家园物业费的民意调查申请”，申请宣颐居委会根据住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条的规定代行业主委员会的职责，对宣颐家园小区业主入户调查物业费用涨价的民意，同时废止2013年佳安颐园公司与业主签订的《物业管理服务协议》，重新按照调价后新物业服务合同与建设单位签订前期物业服务合同；3．宣颐居委会于2014年1月23日出具《关于调整宣颐家园物业费的回复》，同意代行业主委员会的职责，但表示“鉴于宣颐家园居委会工作人员人数有限，工作任务繁重，不能满足逐户书面征询业主意见，现正式全权委托佳安颐园公司负责入户征询业主上调物业费价格的意见。如超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，大兴区旧宫地区办事处宣颐家园社区居民委员会同意废止佳安颐园公司与业主签订的所有《物业管理服务协议》，重新按照调价后新物业服务合同与建设单位签订《前期物业服务合同》执行收取物业费”；4．2014年5月31日，佳安颐园公司向大兴区建委小区办出具《关于上调宣颐家园小区物业服务费价格的报告》，报告其拟上调物业服务费的原因及价格标准；5．2014年6月30日，佳安颐园公司向宣颐居委会和大兴区住建委小区办分别出具《关于调整宣颐家园小区物业服务费》入户调查情况报告，载明：“此次入户调查户数2134户。其中同意的1305户，占总户数的61．15%。同意户数总面积为161666．6平方米，占总面积的61．84%。不同意的户数92户，占总户数的4．31%，不同意的户数总面积11667．58平方米，占总面积的4．46%，弃权737户，占总户数的34．54%，弃权户数面积88094．69平方米，占总面积33．7%”；6．2014年7月1日，佳安颐园公司在宣颐家园小区张贴涨价公告；7．宣颐居委会于2014年7月3日出具《关于调整宣颐家园物业费入户调查情况报告的回复》，称根据上述报告，同意按照新调整价格执行的业主达到法定物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数，“我处同意贵司请求上调宣颐家园物业费，按照新价格收缴物业费”；8．2015年2月5日，北京市大兴区旧宫镇小区管理办公室（以下简称旧宫小区办）、宣颐居委会以及佳安颐园公司针对“关于宣颐家园小区调整物业服务费签约缴费情况审核报告”进行了盖章确认，该报告称2015年2月5日物业服务公司约请旧宫小区办和宣颐居委会对宣颐家园小区物业服务费调整后业主与物业公司签约缴费情况进行了审核，并通报了审核结果，结果显示住宅业主签约缴费户数1332户，占总户数的64．97%；商业签约缴费户数84户，占总户数的100%；9．2015年7月15日，佳安颐园公司向北京市大兴区居住小区管理办公室（以下简称大兴小区办）提交了“北京市物业服务合同变更申请表”，2015年11月25日，大兴小区办决定予以变更。刘新华对佳安颐园公司入户调查结果的真实性不认可，认为评估报告及相关公告也没有依据支持，并且其公告及重新签约时间早于备案时间，存在欺诈、隐瞒真相的情况，同时认为宣颐居委会与佳安颐园公司没有管理与被管理的关系，宣颐居委会的回复意见与业主没有关系。
一审法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。佳安颐园公司接受委托为刘新华居住的小区提供物业管理服务，双方形成了合同关系。关于收费价格，佳安颐园公司向宣颐居委会提交了物业费涨价的民意调查申请，在民意调查后将调查结果向宣颐居委会和旧宫小区办分别进行报告，宣颐居委会对该结果予以认可并同意按照新调整价格执行，此后佳安颐园公司进行了相关备案工作，同时宣颐园小区内过半数业主在物业服务费调整后进行了缴费签约，法院综合以上情况考虑，同时参考住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》关于“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，认为佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求，刘新华要求佳安颐园公司继续按照原“物业管理服务协议”约定的标准收费，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年3月判决：驳回刘新华的诉讼请求。
二审审理中，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为,物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，宣颐家园小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，根据佳安颐园公司的申请，宣颐居委会代行业主委员会职责并全权委托佳安颐园公司负责入户调查并未违反相关规定。佳安颐园公司受托进行民意调查后，将调查结果向宣颐居委会和旧宫小区办分别进行报告，宣颐居委会认可调查结果并同意上调宣颐家园小区物业费，旧宫小区办亦在《关于宣颐家园小区调整物业服务费签约缴费情况审核报告》上盖章确认审核结果，后佳安颐园公司向大兴小区办申请变更物业收费标准并进行了相关备案工作。一审法院根据上述事实，确认佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求，并无不当，本院予以支持。刘新华要求佳安颐园公司继续按照原“物业管理服务协议”约定的标准收费，无事实和法律依据，本院不予支持。刘新华主张佳安颐园公司在调整物业费的过程中造假、本案核心证据系伪造，但未就该主张提供确实充分的证据，本院对其该项主张不予支持。
综上所述，刘新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘新华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 白 松
审 判 员 刘慧慧
二〇一九年七月九日
法官助理 王若净
书 记 员 刘梓晨
