江苏南京房产物业律师网【观点摘要】涉案的会所房屋系开发商所有，开发商享有处分权，这在合同中已有明确规定，因此开发商转让涉案房屋给李某某的行为合法。但依照《合同》附件的约定，涉案房屋在转让时存在前提，即“不影响会所使用”。但从会所的使用现状来看，业主与开发商签订房屋买卖合同时约定的会所功能已经完全丧失。虽然涉案房屋物权发生了转移，但《合同》中所约定的权利义务并未发生转移，故开发商应当承担违约责任。
2016年10月26日讯，买房时，高大上的社区会所吸引了业主们的眼球，也成为开发商着重宣传的卖点。可入住小区多年后，北京凯德品元公寓的业主们却渐渐发现，会所的健身房、棋牌室、台球室、雪茄屋、儿童娱乐室都没了，原来开发商已将会所产权转卖他人。业主们为此发起了维权诉讼。
小区会所凭什么说卖就卖
日前经朝阳法院一审判决，开发商虽享有会所房屋的处分权，但依照购房合同附件的约定，开发商转让会所时存在前提即“不影响会所使用”。据此，法院认为开发商构成违约，一审判决凯德置地（中国）投资有限公司给予业主1至3万元不等的补偿。
高大上的小区会所没了
位于朝阳区裕民路12号院的凯德品元公寓是凯德置地（中国）投资有限公司在北京开发的高档住宅之一，楼盘不大，由两栋精装公寓组成，一共150余户。两栋楼中间由大堂和会所贯通。
郝女士是品元公寓最早入驻的业主之一。据郝女士回忆，2009年她看房时该楼盘已是现房。公寓定位高端，管家式服务、“奢华西派”的多功能会所被大肆渲染，成为开发商推销楼盘的一大卖点。相应的，当年2.7万每平方米的房屋均价以及5.4元每平方米的物业费，也使品元公寓一跃成为当年该地段最贵的小区。
“一进大堂就知道什么叫‘高大上’了，窗明几净，健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、雪茄屋、儿童娱乐室，全部都有。”郝女士说，业主们最终选择了这里，不可否认，当年奢华的会所和大堂给他们留下了良好的印象，也是促使他们选择该小区的重要因素之一。业主们认为，当年高大上的会所功能所带来的楼盘品质，已然作为不可分离的附属价值体现在了业主支付的高房价里。
入住之初，会所设施运转良好，业主们只需每人每年缴纳500元、家庭（3人）每年缴纳1000元，即可以会员的身份使用健身房、台球室、乒乓球室，无需再额外承担费用。
可如今，会所服务已不复存在。记者日前来到品元公寓，根据业主的介绍，会所用房就分布在一进大堂的左右两侧，原来的健身房锁着门，里面堆放着一些器械和物品，部分房屋空置，有的房屋被租给了一家投资公司作为办公场所。业主说，这些房屋就连物业也没有钥匙。
业主起诉开发商违约
业主们回忆，会所的变化大约是从2011年开始的。2011年1月，业主何先生去物业续会员卡，结果被告知暂停续卡，会所换人了，但设施服务还在。2011年5月，楼里突然贴出告示，通知业主会所会费涨到了每人每月2000元，“这个价格太高了，我们肯定接受不了。”此后，乒乓球案子被抬到了健身房里，一些会所功能被合并且逐渐消失。后来，陆续有公司入驻办公，最终，小区的会所服务全没了。
去年5月，品元公寓的业主们听说，小区会所正在被海淀法院执行拍卖，他们连夜商量于拍卖日到拍卖现场紧急叫停。原来，开发商早在2012年就将会所用房转卖给了个人李某某。2014年前后，李某某因将会所房屋抵押用于借款惹上借贷纠纷，后经法院终审，会所用房被执行拍卖。业主们曾提出执行异议，但异议未被法院支持。2015年9月，海淀法院启动第二次执行拍卖，并于公告中明确了会所用房的规划用途为“配套公建”，后斯某以1243万元的价格竞拍获得了会所房屋的产权。
期间，一名业主代表起诉开发商要求恢复会所功能，但当会所用房被执行拍卖给斯某后，因诉求客观上无法实现，业主们不得不变更诉讼请求，以开发商违约为由改为索赔违约金。
开发商指会所经营严重亏损
记者了解到，品元公寓会所约470余平方米，10间功能房。关于会所的产权没有争议，因为当初开发商在与业主签订的购房合同附件中明确约定，小区会所的所有权归出卖人（即开发商）所有，在不影响会所使用的前提下，出卖人有权将会所部分及全部出租或转让。
案件开庭时，凯德置地公司提出，业主入住后，开发商已按合同约定提供了会所服务，并于2010年9月至2013年8月将会所房屋委托给专业机构进行经营，并给予了高额补贴。凯德公司表示，根据合同附件中的约定，会所的具体范围和面积、具体使用功能并非固定，业主不办理会籍、不积极使用，出卖人可以根据实际需要自行调整。
据凯德公司称，自会所投入以来，业主使用率极低，造成房屋大面积闲置、资源浪费、经营方连年严重亏损。对此，任何一方均无权要求经营方亏本经营。该公司表示，会所转让给李某某时以及此后的一段时间，仍在向业主提供会所服务，因此并不构成违约。
改变会所功能违约 法院判决补偿业主
日前，该小区提起诉讼的26位业主已经拿到了朝阳法院的一审判决。
朝阳法院审理认为，涉案的会所房屋系开发商所有，开发商享有处分权，这在合同中已有明确规定，因此开发商转让涉案房屋给李某某的行为合法。但依照《合同》附件的约定，涉案房屋在转让时存在前提，即“不影响会所使用”。但从会所的使用现状来看，业主与开发商签订房屋买卖合同时约定的会所功能已经完全丧失。虽然涉案房屋物权发生了转移，但《合同》中所约定的权利义务并未发生转移，故开发商应当承担违约责任。
法院同时认为，由于涉案房屋产权更迭，被告凯德公司客观上已经无法继续履行《合同》中关于会所使用的保障义务，但作为合同当事人，应对会所功能丧失的现状承担违约责任。鉴于《合同》中未就相关违约责任进行约定，法院判决凯德公司进行适当补偿，
根据业主的房屋面积不同，法院判决凯德公司分别补偿26位业主1至3万不等的经济损失。
会所变味已不止一起
其实，卖房时被开发商当做卖点的小区会所在业主入住后逐渐消失或挪作他用的现象不在少数。但根据记者的调查，近几年，围绕小区会所的产权归属问题产生过不少官司，但因会所用途改变而引发的诉讼却不多见。因此，品元小区的判决在某种意义上将起到一定的示范作用。
今年3月，位于深圳南山区的湾畔花园小区就被爆出，因小区会所被拍卖，新产权人要将会所改建成办公场所引发业主不满，有业主在小区维权，并挂出“还我会所”的条幅。同样在今年3月，南京一小区的会所竟变身成了汽车4S店。
2015年，济南市一小区因本应规划为小区会所的两栋小楼一栋被开发商出租，一栋被卖给了残联，建设残障人员庇护所，引发业主维权。
2014年，广州白云区金沙洲的一个小区也被爆出，买房之初拥有室内篮球场、台球室、舞蹈室等设施的小区会所几年的工夫都没了，业主们感觉“被坑了”。
北京的一位孙先生则向记者反映，其所在小区的会所变成了幼儿园。
何去何从会所问题确难解决
一位业内人士告诉记者， 其实，会所最早在香港兴起，上世纪90年代初才影响到内地房地产市场。那时的香港人多地少，寸土寸金，所建楼盘的户型面积普遍偏小，业主非常需要有一个能够健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动的场所，于是，会所应运而生，成为家庭非常重要的外延。
然而，会所进入“内地”后却逐渐演变成一种卖房的“门面”，售楼时一些开发商会大肆渲染会所的功能和档次作为卖点，但对之后该如何经营并没有良好规划。而在部分业主看来，它还隐喻了一种体面的生活方式。然而楼卖出去后，由于小区会所相对封闭、经营模式局限，后期的维护成本又大，大部分会所都处于亏本状态，也难怪开发商会枉顾业主们的利益纷纷将这一赔本的买卖出售或出租。
目前，品元小区拿到一审判决的26位业主已经提起上诉，从一审结果来看，业主们认为判决的补偿数额过低，这与开发商先是以会所做“噱头”卖房后又卖会所谋取的利益不能相比。
业主们说，不管怎么讲，一审他们是胜诉的，这已十分难得。此前很少有这样的判例，这一点仍值得肯定。但无论从生活舒适度、小区品质的提升，还是从对房价的影响上来讲，他们都更希望恢复会所的功能，而不是要这区区一、两万元的赔偿。代理律师涂志则认为，业主拿到补偿之后将来小区会所用房是否仍需保持会所的用途和服务，从一审判决的内容看并不明确。
从情理上讲，花了大价钱购买会所用房的新产权人不太可能继续做亏本生意。而在维权过程中品元公寓的业主们也越来越有凝聚力，更成立了业委会，他们表示在会所的问题上不会轻易妥协，对结果也有良好的预期。
会所问题应由谁来监管？
开发商拿会所做售楼宣传，最终却因经营问题或利益驱动等原因令会所服务流产，致使合同约定的义务和政府批准的规划内容成为虚设，这个问题是不是应该有相关部门来监管？业主的利益如何得到维护？
品元公寓的业主们提出，会所用房还在，当初合同中承诺的会所用途不是不能恢复，而且开发商在转让会所房屋时，是否应该先通知小区业主，协商作出处置？
“从政府行政规划的角度看，一个与老百姓生活息息相关的规划设计，以开发商违约导致客观履行不能而仅仅付出低成本的违约补偿就能改变，这对社会公共利益也是一种伤害。按照一审判决的补偿数额和品元小区的业主户数，如果所有业主获赔，凯德公司应当支付450万元左右的违约金，与会所1243万的拍卖价值无法相比。作为北京会所维权的第一案，最终结果值得关注。”业主的代理律师涂志说。
来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 张蕾
