有位南京市的业主问：

我们小区交付多年，早就符成立业主大会的条件，业主多次联名向街道申请召开首次业主大会、选举业委会，但是街道以开发商不提供业主清册、部分业主反对等各种理由拖延，至今未能召开业主大会，业主们都认为街道、社区在给选举业主委员会制造障碍。业主们想不通过街道、社区自行召开业主大会，选举业主委员会，是否可行？

南京物业律师答：不能。必须向街道申请，在街道和社区的指导下召开首次业主大会。

《民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《江苏省物业管理条例》第十五条规定，由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立首次业主大会筹备组，第十六条规定首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

另外，《江苏省物业管理条例》第二十二条规定，  业主委员会应当向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，取得的备案证书是业主委员会主体身份的合法证明。

可见，首次业主大会的召开、成立，业主委员会的选举都必须在街道（乡镇）政府的指导和监督下进行，否则选举产生的业主委员会无法得到法律的承认。

首次业主大会的召开程序繁琐、规定严格、阻力重重。一着不慎，首届业主大会形成的决议，包括选举产生的首届业委会可能会被法院判决撤销。那么，怎样合法成立首届业主委员会？首届业主大会的成立需要经过哪些法定的程序？

笔者作为一名专业的物权律师，根据国家、江苏省及南京市的相关法律法规、规定，提纲挈领，总结了南京依法召开首次业主大会的九个步骤，希望能帮助广大业主。

第一步：前期准备

这一步是最容易被忽视的工作，很多专业人士也不例外。

由于筹备工作受到90日的限制，一旦90日内不能完成筹备工作，就面临筹备失败、重头再来。所以，很多的基础性工作必须放到筹备组成立前完成，例如：寻找志同道合的热心业主并自发组建微信群；以单元、楼栋、片区为单位创建业主微信群；成立小区的公众号，甚至是开展一些前期的确权摸底工作等。

第二步：十名以上业主联名提出申请

根据法规规定，召开首次业主（代表）大会/业主代表大会，至少要符合以下两项中的一项：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。

具备上述条件，且有了一定的前期准备工作后，可以由本小区十名以上业主联名向小区所在地的街道（乡镇）政府提出成立首次业主大会的申请，启动成立首次业主大会的程序。

在这个阶段，如何获得街道、社区的支持并同意成立筹备组将成为第一个难关。

第三步：募集筹备组成员，成立筹备组

有了充分的前期准备工作，筹备组的人选似乎是水到渠成的事。但真正的困难才刚刚开始，如何选出坚决维护大多数业主的利益而不是维护部分业主私利、支持而不是反对成立业主大会的筹备组成员，是必须面临的一个难题。现实中筹备组的人员“不代表大多数业主利益”的情况并不少见。

第四步：确定业主表决权数

业主大会的表决事项必须经过一定人数的业主（如：1/2，2/3，3/4）及代表一定面积的业主的同意方可形成合法有效的决议。因此，确定本小区的业主总户数、专有部分总面积、各户业主的姓名或名称、联系方式，以及各业主所代表的面积权数，是后期向业主发送、回收选票，以及统计计算投票结果的基础。基础不牢，筹备难以成功。

对于开发商（建设单位）拒不提供业主清册的情况，能否通过政府强制获得业主清册，或者通过业主自行调查获取确权信息就显得至关重要。现实中因确权工作潦草，导致业主大会成立失败，甚至业主大会决议被撤销的情况比比皆是，不可不重视。

第五步：筹备组拟定两个关键文件

《议事规则》如同本小区的基本法，关乎业主各项权利如何行使；业主委员会如何规范的运作而不会成为业主的“主人”等问题是需要《议事规则》规定的。《管理规约》是本小区公共生活秩序的守则，它通过约束业主在本小区内的公共活动行为，以保护业主的公共利益，维护小区的安定。可见这两个文件十分重要，必须审慎制定，力求符合本小区的“区情”。筹备组必须完成这两个文件的拟定、征集业主意见和公示后方能提交业主大会表决。

第六步：筹备组主持业委会候选人报名并确定人选

业委会候选人的产生无疑是首次业主大会筹备工作中最受关注、矛盾最尖锐、难度最大的工作了。在报名阶段，务必注意候选人的条件必须符合国家、省、市物业管理条例以及本小区《议事规则》规定的条件，不得有违反法规及本小区《临时管理规约》和《管理规约》规定的情形，否则后期选举产生的业委会成员可能无法获得备案，或者因违法而被撤销资格。

第七步：完成各项筹备工作、发布召开首次业主大会的公告

除上述确权、拟定《议事规则》《管理规约》、确定业委会候选人人选等事项以外，筹备组还要完成确定业主大会召开的方式、业委会候选人产生的方法、业主大会召开方案等诸多筹备工作。

需要注意的是，以上第四至七步均为筹备工作的内容，其开展并非按照时间顺序进行，可以同时进行，但是必须有计划的开展，并在90日内完成。

第八步：业主投票

投票表决的方式必须采用纸质票、短信票、微信票等可以回溯的方式进行，决不可弄虚作假。这个阶段的工作，工作量大、阻力大，如果有条件可以委托专业机构实施。

第九步：唱票、统计投票结果、发布业主大会公告

经过公开唱票、统计后，当场确认表决结果是否符合法定的条件，如不满足法定表决权数，可以按照议事规则继续收集选票。若符合法定条件，则应当立即发布业主大会公告。至此，首次业主大会宣告成立，业主委会产生。

第十步：业委会申请备案、刻章、开户

虽然法律规定首次业主大会自公告时成立，但是并不意味着业委会当然获得法律主体资格，还必须要过街道（乡镇）政府备案，取得备案文件之后，方能获得法律主体资格。如果政府以业主大会召开程序违法或表决票数不足为由拒绝备案，务必据理力争。其结果取决于以上各项工作是否合法合规、过程材料是否齐备。

江苏苏源律师事务所   张明明  律师

2020年10月8日

相同主题文章链接：

解决业委会乱像，难题出在哪？

南京市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理办法（试行）2017

南京市住宅区业主自治导则2018

《民法典》之 物业管理条款

江苏省物业管理条例 最新规定

2016最新南京市住宅物业管理条例

利用小区公共部位广告收益归谁所有？

《物权法》第七十条规定，业主对专有部位以外的共有部位享有共有和共同管理的权利；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

根据上述规定，利用小区公共部位发布广告，是业主共同利用小区共有部位、公共设施以获取收益的行为，该权利自然属于全体业主共同享有，由全体业主共同决定，至少经过全体业主“双过半”的人同意方可施行，广告收益属于全体业主共有。

不过发布广告是需要支付一定的成本的，这部分成本自然也应该由全体业主承担，除非合同约定相关成本由广告发布商承担。

谁有权决定利用小区公共部位发布广告？

谁有权决定利用小区公共部位发布广告？

毫无疑问我们已经处于信息时代。每天我们都不断的被各种广告信息轰炸，广告的形式各种各样，广告发布的位置也是见缝插针。近几天有媒体报道，有人竟在裸模的屁股上发布广告，招摇过市，以至被物业公司驱逐！我们稍加注意可以发现：我们居住的小区的电梯厅、电梯箱、楼宇外墙、小区围墙、楼顶的灯箱、汽车道闸、信报箱等早有广告立上头，广告简直无孔不入！

我们不禁要问这些广告是谁发布的？又谁引进小区内部的？为什么没有经过我们业主的同意？

根据《物权法》第七十至第七十三条规定，建筑区划（小区）内的区分所有权分为两部分：一是业主专有的部分，即业主房屋所有权证载明的业主专有的房屋；二是业主共有的部分，这部分包括小区的内的道路、绿地以及其他公共场所、公共设施和物业服务用房。业主对其专有的部分享有独占的占有、使用、收益和处分的权利，业主对共有部分享有共有权和共同管理的权利。因此，是否利用小区内公共部位发布广告、如何发布、如何收费、收益如何分配等涉及业主共同管理权利的重大事项应由全体业主共同决定和管理。至于行使共同管理权的形式，可以通过召开业主大会的形式进行表决，可以由业主委员会根据业主大会的授权进行，也可以由业主委员会委托物业公司、律师等进行。

由于利用业主共有部位发布广告关系到每个业主的切身利益，属于关乎业主共有权和共同管理权利的重大事项，根据物权法规定，发布广告应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即符合“面积和人数双过半”的“硬杠杠”。

需要注意的是，单个或者部分业主、未经业主大会授权的物业公司等其他民事主体都无权决定在小区公共部位发布广告。未经业主大会同意或授权，业主委员会或者物业公司不得将广告发布商引入小区。

利用小区公共部位广告收益归谁所有？

2015年9月3日，是中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日！

          永远不要忘记那段屈辱的历史！落后就要挨打！

          永远不要忘记人民创造了历史和我们的国家！

          我们努力工作，用我们的实际行动爱我们的国家！振兴中华！

          永远维护祖国统一、社会安定、世界和平！

          中华人民共和国万岁!人民英雄万岁！

          人民万岁！

物业企业如何合理利用小额诉讼程序催收物业费？
2015年2月4日开始施行的《民事诉讼法》司法解释二百七十四条规定，物业合同纠纷案件可以适用小额诉讼程序。从此，物业服务费纠纷案件的审理方式发生了很大变化，该类案件不再立案难，各地法院受理物业服务费纠纷案件的数量激增。物业服务企业非常有必要了解和掌握小额诉讼程序。
一、小额诉讼程序的特点
1、一审终审。适用小额诉讼程序审理的案件，由一审法院作出裁决之后立即生效、不能上诉，一审判决后即可以申请执行，程序更加高效。小额诉讼案件可以申请再审，但是申请再审不影响案件的执行。
2、时间快。小额诉讼案件的举证期限一般不超过七日，当事人要求书面答辩的，不超过十五日。而普通程序的举证期限一般不少于三十日，答辩期一般不超过十五日。小额诉讼案件一般在一个月内审结，普通程序案件一般应在六个月内审结。
3、程序简单。小额诉讼程序案件的管辖异议和驳回起诉裁定均不能上诉。法院的送达程序非常简便，如果当事人双方均表示不需要举证期限、答辩期间的，人民法院可以立即开庭审理。
二、“小额”的确定标准
诉讼标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的为小额诉讼。以南京市为例：江苏省2014年在岗职工年平均工资为61783元，乘以30%可以得出数额为18534元，即在2015年期间，起诉物业费不超过18000元的，都可以适用小额诉讼程序审理。
三、应对小额诉讼程序需要注意的事项。
虽然小额诉讼程序给物业企业带来了便利，但是由于法院办案人员有限，案件数量激增，法官的工作压力有增无减。所以作为物业企业在诉讼前必须注意以下几点，以提高效率：
1、诉讼不是解决收费问题的根本手段，只有做好服务才是根本。慎用诉讼手段，诉讼应限于那些恶意拖欠、长期拖欠或者是拖欠数额较大的业主。
2、建议分期分批起诉，动辄几十上百户的起诉不可取，除非打算退场。
3、做好和法院的沟通，主动与法官联系，主动协商处理开庭时间、送达等事项，提高办案效率。
4、注重业主信息的收集，对于业主身份证号码、住址等信息不全的案件，可能无法适用简易程序审理，必须在诉前做好调查核实工作。
总之，小额诉讼程序的立法目的在于“快立、快审、快结”，这非常有利于维护物业服务企业的利益，物业企业应当充分注意这一变化，掌握这一程序，但是要合理利用小额诉讼程序，不能将诉讼作为收费的主要方法，同时起诉大量业主应慎重，以免大部分业主联合起来证明物业服务不到位，法院判决物业费打折。
江苏苏源律师事务所 张明明律师

物业公司处理违章搭建的注意事项：

1、通过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件明确对违章搭建行为进行界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。

2、加强装修管理，对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视，一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止，防止其他业主效仿，否则一旦形成违章搭建的风气将无法制止，最终必将招致更过业主的不满。方法上可以通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建，并及时向有关部门报告。

3、联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告，向相邻业主通告，获取其他业主的支持。

4、物业企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，物业管理企业有义务予以劝阻、制止和及时报告。实践中物业公司在履行上述三项义务时都必须保留好相关的证据，如果物业管理企业履行了上述义务却没有留下相关凭据，则可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被业主认为疏于管理。

5、虽然物业管理相关规定为物业管理企业设定了相关义务，却并没有赋予物业管理企业行政执法权，因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。

这个问题长期存在争议，在司法实践中也存在相反的判决，支持的观点认为，违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其重要合同义务，因此物业公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为，虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益，但是并未损害物业公司的利益，故物业公司无起诉主体资格。笔者同意第一种意见。

【律师提示】法律、法规对于违章搭建行为的界定是概括性的，尤其缺乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭建行为的界定，这就需要在《房屋销售合同》、《（前期）物业管理服务合同》或者《业主（临时）公约》中对违章搭建行为进行约定。

案例一：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持

杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭，准备夏天乘凉，冬日小憩。

随着装修完工，杨先生准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件，将杨先生告上了法庭。松江区人民法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。

案例二：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持

王敏系北京市朝阳区万科星园小区9号楼X房屋的业主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物，北京万科物业认为，王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益，现诉至法院，要求：判令王敏拆除位于北京市仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。

王敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到2013年12月31日，已经到期；万科星园小区涉及违建比较普遍，应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告，其之所以在二层露台上搭建，是为了解决冬季保温的问题，不存在损害其他业主利益的情况，其房屋时购买的二手房，在购买该房屋时前手业主已和物业进行过沟通，物业公司同意在个人露台上搭建。

法院审理后认为：万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人，万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》，被告作为万科星园小区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定，判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元，由被告王敏负担。

遇到违章搭建，相邻业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理。但是物业公司并不是行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施。因为对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行，或者由法院依法强制执行，除此之外其他任何人都不可以进行强拆，否则应当赔偿损失。

案例一：物业强拆违章建筑，法院判决赔偿业主损失http://review.jcrb.com.cn/ournews/asp/readNews.asp?id=85250

2001年6月13日，南京市民张小阜女士购了一处住房，并与苏宁物业公司（下称苏宁公司）签订了物业管理合约。7月16日，张小阜请工人对新房进行装修。在此过程中，她在内厨房外北阳台上，用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房，且进行了内外装修，但该房系违章建筑。

同年9月27日傍晚，负责小区物业管理的苏宁公司的保安人员来到张的新房，限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后，苏宁公司的有关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午，张小阜找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许，苏宁公司的邱某带领该公司数人，从张小阜邻居的窗口跳入张家北阳台，将其违章搭建的厨房全部砸毁，厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。

事后，张小阜与苏宁公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日将对方告上法庭，要求判令苏宁公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元，并要求被告承担本案全部诉讼费。

南京市鼓楼区法院受理此案后，先后两次开庭审理此案。庭审中，苏宁公司首先提出，诉状中所称在外阳台上搭建的厨房是违章建筑，张小阜也未提供相应的证据证实损害行为就是该公司所为。据此，苏宁公司不清楚张小阜起诉的依据是什么。此外，对张小阜要求赔偿精神损失费没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

张小阜指出，自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议，但苏宁公司无权拆除违建，并坚称厨房及室内物品就是对方强行拆除并毁坏的。她认为，由于苏宁公司的损害行为，毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水，还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损，费用高达4685元，要求苏宁公司一并赔偿。

南京市鼓楼区法院对张小阜损坏现场进行了实地勘查，并委托评估机构对所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估，鉴定结论总损失额为1.2万元。该院经审理后认为：张小阜搭建的厨房虽系违章建筑，应当拆除，但该权利应由行政主管部门行使，苏宁公司作为物业管理部门，无权行使此权利。作为厨房的搭建人，张小阜投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。苏宁公司擅自闯入对方民宅，毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系，由此所造成的损失理应予以全部赔偿，具体赔偿数额以鉴定结论为准。

4月12日，鼓楼区法院就此案作出一审判决，判决苏宁公司败诉，一次性赔偿张小阜财物损失费1.2万元。案件受理费及鉴定费共1930元由被告承担。张小阜增加的诉讼请求因涉及案外他人利益，本案不作处理；所提出的精神损失费赔偿，缺乏法律依据，亦不予支持。

物业企业应当加强对物业管理区域的管理，发现违章搭建行为，有义务依据《物业管理条例》第四十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条规定等法规的规定进行劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

也就是说，在遇到业主违章装修搭建时，物业公司一般应积极履行三项义务：一对违章装修行为进行劝阻；二是对违章搭建行为进行制止；三是及时报告有关行政主管部门。

物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。但是需要注意的是，这一点是物业公司的权利，而不是义务。

对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行驶以下权利进行救济：

1、相邻业主投诉权。对于违章搭建行为，相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除，以排除妨碍，同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。

2、相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。

3、业主委员会权责。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉，请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。

4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。

管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门，例如：

《城市规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。

《南京市城市治理条例》第二十四条规定：“发现正在建设的违法建设行为，城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市、区、县人民政府责成有关部门查封施工现场，实施强制拆除。

为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。

违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十）破坏或者擅自改变房屋外观；

（十一） 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

目前，对违章搭建没有权威的定义，一般理解为违反法律、法规、或规章的强制性规定建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定散布在大量的法律、法规或规章中，具不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。

违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。

根据《物权法》、《物业管理条例》等法律行政法规的规定，物业维修资金由业主在购房时按照各地方标准一次性缴纳，由地方政府设立专门账户管理，归全体业主所有的一笔资金，这笔钱专项用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，不可以挪作其他用途！

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

新建商品房（包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋）、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋都必须缴纳物业维修资金。

使用物业维修资金必须符合以下条件：

1、该小区或办公楼等已经按照规定缴纳了物业维修资金；

2、该物业已经超过了保修期，不属于开发商的保修范围；

3、日常小修或零星维修应当由物业公司从物业费中负担，不属于维修资金使用范围；

4、获得了占总建筑面积且超过总业主人数2/3的业主的多数同意；

5、按照规定履行审批程序。

摘要：对于业主来说，一旦发生这样的情况，应当及时查清造成管道堵塞污水漫溢的原因，并通过拍照、录像、报警等方式保存有关造成损失的原因和损失现场的证据，并且保管好相关费用支出的发票，以利于后期主张赔偿。

【现状】实践中，因为下水管道堵塞，导致污水漫溢至二楼或一楼的案例非常多，尤其是对于一二楼长期空置的房屋，当发现漫溢的臭水充斥家中时，往往已经无法弥补，不得不重新装修、损失巨大。出现这种情况后，由于造成漫溢的原因难以查明，物业、业主甚至开发商都不愿担责，互相扯皮也就在所难免。

【原因】根据本律师代理案件的经验，堵塞的部位常见于一楼和二楼之间的主排污管或者是一楼污水井。

造成堵塞的原因非常复杂，有的是因为异物堵住管道，有的是因为厨余油污等垃圾堵塞下水管、污水井，有的是因为开发商设计不合理排水不畅导致。原因五花八门，但是一旦发生漫溢，后果不但是财产的损失，往往业主因此长期心情不畅甚至卖房。

【律师观点】不同的原因，自然导致赔偿责任的不同。

根据侵权责任法的规定，如果侵权人可以确定的，应当由侵权人进行赔偿，例如，楼上业主装修时，不慎将装修垃圾掉进排水管甚至人为向下水道倾倒装修垃圾造成的，自然应当由装修房屋的业主负责赔偿损失，如果是装修公司原因造成的，业主在赔偿后可以向装修公司追偿。

如果虽然可以确定是人为原因造成下水管道堵塞，但是无法确定具体的责任人，根据侵权责任法的规定，可以适用推定过错的原则，由楼上可能倾倒异物的全部业主共同赔偿损失。

如果非异物堵塞管道原因导致污水漫溢的，由于下水管道和污水井属于公共部位、公共设施，物业公司对此负有按照物业管理服务合同的约定提供维护保养的责任，受害业主可以依据合同约定或者依据侵权责任法的规定，向物业公司主张违约责任或者赔偿责任，物业公司能够证明自己尽到了维护保养的义务的，可以免除其赔偿责任，否则应当按照其违约的具体情况，承担相应的赔偿责任。

至于赔偿损失的范围，既包括直接损失如装修损失、家具家电损失、保洁费用损失，也包括间接损失，如因重新装修在外过渡的租房损失等。但是如果业主主张赔偿心理、精神上受到伤害的损失，是得不到法院支持的。

【对策】对于业主来说，一旦发生这样的情况，应当及时查清造成管道堵塞污水漫溢的原因，并通过拍照、录像、报警等方式保存有关造成损失的原因和损失现场的证据，并且保管好相关费用支出的发票，以利于后期主张赔偿。

对于物业公司来说，应当按照合同约定做好定期维护保养工作，对于易堵塞的部位应当重点维护，同时做好全面、详细的维保记录，这一点一定要做到，否则后期一旦发生损害，物业公司将因举证不能承担赔偿责任。物业公司在接到业主的报修后，应当及时组织疏通，这是物业公司的合同义务，物业公司不得以缴纳物业费或者承担疏通费等理由拖延、拒绝疏通维修，否则物业公司应当对扩大的损失部分承担赔偿责任。在疏通过程中一定要做好证据收集工作，通过拍照、摄像、请社区居民作证等方式记录下疏通的过程和结果，以证明造成堵塞的原因和损害的后果。

【原创】下水管道堵塞、污水漫溢家中，损坏装修和家具，损失谁来赔偿？

【现状】实践中，因为下水管道堵塞，导致污水漫溢至二楼或一楼的案例非常多，尤其是对于一二楼长期空置的房屋，当发现漫溢的臭水充斥家中时，往往已经无法弥补，不得不重新装修、损失巨大。出现这种情况后，由于造成漫溢的原因难以查明，物业、业主甚至开发商都不愿担责，互相扯皮也就在所难免。

【原因】根据本律师代理案件的经验，堵塞的部位常见于一楼和二楼之间的主排污管或者是一楼污水井。

造成堵塞的原因非常复杂，有的是因为异物堵住管道，有的是因为厨余油污等垃圾堵塞下水管、污水井，有的是因为开发商设计不合理排水不畅导致。原因五花八门，但是一旦发生漫溢，后果不但是财产的损失，往往业主因此长期心情不畅甚至卖房。

【律师观点】不同的原因，自然导致赔偿责任的不同。

根据侵权责任法的规定，如果侵权人可以确定的，应当由侵权人进行赔偿，例如，楼上业主装修时，不慎将装修垃圾掉进排水管甚至人为向下水道倾倒装修垃圾造成的，自然应当由装修房屋的业主负责赔偿损失，如果是装修公司原因造成的，业主在赔偿后可以向装修公司追偿。

如果虽然可以确定是人为原因造成下水管道堵塞，但是无法确定具体的责任人，根据侵权责任法的规定，可以适用推定过错的原则，由楼上可能倾倒异物的全部业主共同赔偿损失。

如果非异物堵塞管道原因导致污水漫溢的，由于下水管道和污水井属于公共部位、公共设施，物业公司对此负有按照物业管理服务合同的约定提供维护保养的责任，受害业主可以依据合同约定或者依据侵权责任法的规定，向物业公司主张违约责任或者赔偿责任，物业公司能够证明自己尽到了维护保养的义务的，可以免除其赔偿责任，否则应当按照其违约的具体情况，承担相应的赔偿责任。

至于赔偿损失的范围，既包括直接损失如装修损失、家具家电损失、保洁费用损失，也包括间接损失，如因重新装修在外过渡的租房损失等。但是如果业主主张赔偿心理、精神上受到伤害的损失，是得不到法院支持的。

【对策】对于业主来说，一旦发生这样的情况，应当及时查清造成管道堵塞污水漫溢的原因，并通过拍照、录像、报警等方式保存有关造成损失的原因和损失现场的证据，并且保管好相关费用支出的发票，以利于后期主张赔偿。

对于物业公司来说，应当按照合同约定做好定期维护保养工作，对于易堵塞的部位应当重点维护，同时做好全面、详细的维保记录，这一点一定要做到，否则后期一旦发生损害，物业公司将因举证不能承担赔偿责任。物业公司在接到业主的报修后，应当及时组织疏通，这是物业公司的合同义务，物业公司不得以缴纳物业费或者承担疏通费等理由拖延、拒绝疏通维修，否则物业公司应当对扩大的损失部分承担赔偿责任。在疏通过程中一定要做好证据收集工作，通过拍照、摄像、请社区居民作证等方式记录下疏通的过程和结果，以证明造成堵塞的原因和损害的后果。

家住某花园小区的张先生最近遇到烦心事，张先生所在的小区物业费比周围高出很多，物业合同承诺提供24小时的管家服务，安全防护体系360度全方位无死角监控，保证业主安全无忧地生活。但是，去年的11月份，张先生家的房门被撬，存放在室内的物品被盗一空，连保险柜也被搬走，向公安报案后一直未破。要求调取监控资料，物业说当天的视频维修，未拍到相关视频。后来张先生了解到，物业甚至未严格执行小区进出管理制度。张先生起诉至法院要求物业赔偿全部损失，能获得法院支持吗？

【律师观点】国务院《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”由于物业在物业合同中承诺的24小时管家服务、360度安全无死角监控，可以认定张先生与物业公司签订的服务合同中有关于安全保护方面的约定，但是物业均没有履行到位，并且物业收取较高的费用，应当提供较高质量的服务。物业公司未尽到约定的义务，违反了物业服务合同的约定，存在违约行为，应当对张先生的损失应当赔偿。

【摘要】如果《商品房预售/现售合同》中没有约定支付物业费是交房的前提条件，物业公司采取不交费就不交房的手段收费，并因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的。

很多业主在收房时，都收到过开发商的一堆交费单——有补交房款的、有交契税和维修基金的，最多的是物业费的账单。这些突然冒出的费用经常弄得人大好的心情全无。很多业主以不交房就不缴费来对抗。对于这个问题法律是怎样规定的呢？不交物业费开发商是否真的可以不交房呢？

房屋买卖合同关系是指，开发商向买房人销售房屋，买房人支付购房款，开发商按照合同约定向买房人交付约定标准的房屋及附属设施的法律关系。物业费属于业主与物业企业之间的物业服务合同法律关系范畴，合同的主要内容是物业公司提供物业管理服务，业主交纳物业费。很显然业主与开发商之间的购房关系与业主与物业公司之间的物业服务合同关系分属不同的法律关系。除非《商品房预售/现售合同》中有约定了支付物业费是交房的前提条件，否则开发商不可以不交房（房屋买卖合同法律关系）来对抗不交物业费的业主（物业服务合同法律关系）。

实践中，前期物业公司往往是开发企业的子公司或者关联公司，开发商往往将交房的具体事项委托给物业公司来完成，物业公司借此时机将收房与收费相捆绑，这种做法确实很有效，但是如果《商品房预售/现售合同》中没有约定支付物业费是交房的前提条件，物业公司采取不交费就不交房的手段收费，并因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的。