物业宝典 第2页

代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

对于未计入产权面积的阁楼、走廊、花园、露台等，物业公司不应当收取物业费，除非业主与物业公司另有约定。

无论购房合同、业主规约、前期物业服务合同是否有相关规定，对于不缴费的业主都不能通过阻止业主装修的方式来强迫缴费，否则物业公司应当赔偿损失。

按照我国《物权法》的规定精神，以及各地相关的住宅小区物业服务规定，物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。显然，业主购买了房屋之后，应当交纳相应的物业费用。

但是，物业公司的管理人员以业主未交纳物业费为由，阻拦、阻止业主对住房装饰，是错误的。因为，业主是否交纳物业费，与业主对住房进行装修属于两个不同性质的法律关系。对于不缴费的业主，物业公司可以通过上门催收、张贴公告、发律师函乃至诉讼等合法方式进行催收，但是不能通过断水、断电、阻碍装修的方式进行催收。

物业公司是无权通过断水断电方式催收物业费的，理由主要有两点：

其一、业主享受用水电气的权利来源于业主与供水等公用服务企业之间签订的供用水电气合同的约定，合同的相对方是供水等公用服务企业，只有合同的相对方才可以依据合同的约定或者法律的规定停止水电气供应，物业公司没有停水电气的权利，除非得到相关公用服务企业的授权。

其二、先履行抗辩权的行使是有条件的，不缴费不能成为停止物业服务的条件，因为物业服务是对整个物业管理区域的服务，具有一定的整体性、综合性，即使物业公司停止的是部分未缴费业主的部分服务项目，此举仍有可能损害全体业主的整体利益。不过如果大部分业主无理拒绝交费，或者部分业主拒绝交费导致物业公司难以支付运营成本的，物业公司可以停止物业管理服务。

正基于这一理由，江苏省高级法院规定物业服务人以业主未给付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同的，人民法院不予支持。但业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营的除外。

【摘要】物业公司按照合同约定提供了物业服务，业主就有按约定交纳物业服务费的义务。

答：业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，只要意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，都是有效的，依法受法律保护的。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司按照合同约定提供了物业服务，业主就有按约定交纳物业服务费的义务。

物业公司服务态度不佳，但是这不足以证明物业服务质量有问题，态度不好，可以向相关部门投诉，而服务质量不佳且有瑕疵造成损失的，并有相关证据予以证实的，你可以此来抗辩，拒交或少交物业费。当然，如房子被水泡等侵权造成业主损失，要求物业公司来赔偿的，这类纠纷与物业公司所提供物业服务并无关联，实属另一法律关系，也不能以此作为拒绝交纳物业费的抗辩理由，而是应另案起诉处理。

【摘要】因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

很多业主认为，物业费是业主大家交纳的，理应全部用在小区维护上，怎么用业主有知情权，甚至有的业主认为应当由业主决定物业费怎么用，这种说法对吗？

这是物业费的支配权问题，其处理原则主要看一个问题：物业公司服务的收费方式。

包干制收费，指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈亏均由物业公司承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。

酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。

因此一句话，如果物业服务合同约定，物业费采用包干制，盈亏由物业公司负责，那么物业费自然由物业公司说了算，换言之，如果物业费采用酬金制，物业支出全部由业主负担，那么物业费怎么用自然应当由全体业主说了算。

【摘要】如果物业合同到期后，没有定立新的物业服务合同，原物业公司继续提供服务，服务内容、质量没有降低，业主应当参照原物业合同约定的标准、支付方式向物业公司支付物业费。

前期物业都是开发商选出来的，经过一段时间的服务，服务质量差的物业公司逐渐失去民心，但是在新的物业公司选出来之前，老的物业往往不愿意撤走，即使老物业被炒鱿鱼，因为诸多利益关系，老物业也不愿意撤场，在这种情况下，业主需要向物业公司继续按照原标准支付费用吗？

《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方应经履行主要义务，对方接受的，合同成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。

因此，在物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司管理和服务的，可参照《中华人民共和国合同法》第236条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，服务期限为不定期。服务标准、收费标准等权利义务关系可以参照原来的合同条款履行。

因此，如果物业合同到期后，没有定立新的物业服务合同，原物业公司继续提供服务，服务内容、质量没有降低，业主应当参照原物业合同约定的标准、支付方式向物业公司支付物业费。

面对飞速上涨的物价、人力成本，不上调物业费许多物业是入不敷出、无法支撑下去的。在没有业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）的情况下如何调整物业费呢？

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

从程序上看，虽然可以不召开业主大会进行表决，但是仍需征得双过半的同意，否则即便经过物价部门的审核，物业费上调也是无效的。

前期物业就是指在业主大会、业主委员会成立并选聘物业企业，与物业企业签订物业服务合同之前，通常是新房交付到业委会成立这一段期间， 有开发商通过招投标或者协议方式选定物业企业的情况。

普通住宅的前期物业由建设单位在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。前期物业服务合同约定的内容必须作为建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同的条款或者附件。如果前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

所以，前期物业费的确定是开发商与物业企业确定的，无需征得业主的同意，虽然前期物业服务合同一般是作为房屋买卖合同的条款，但是这些条款都是格式条款，是不容业主修改的。这是前期物业的最大特点，也是日后物业纠纷的来源之一。

首先，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。一般来说，根据房屋的用途可以将物业分为商用物业（写字楼、商铺、经营性停车场、工厂等）、非普通宅（别墅、洋房等）和普通住宅。根据这一分类，物业费的确定方式又有所不同。

一、普通住宅的前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。必须按照政府发布的指导价确认物业费标准，不可以高于指导价。

二、业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

三、业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

四、满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

五、非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

六、改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

例如：员工基本工资、加班费、社保、防暑降温费、和服装费、劳保用品费用等。

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

例如：电梯、水泵、消防系统、机械车位、路灯、楼道灯，公共道路、屋面的零星维修费等。

（三）清洁卫生费用；

例如：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏费用等。

（四）绿化养护费用；

例如：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等。

（五）秩序维护费用；

例如：安全管理人员费用、安全器械装备费等。

（六）办公费用；

例如：通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等。

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其它费用；

（十一）法定税费以及合理利润。

例如：企业所得税等。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。