宁房物〔2007〕57号关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施意见

【评】物业维修资金支取难，收益低，最大的问题也许就在这里，最新的规定还是2007年的！

宁房物〔2007〕57号关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施意见

宁房物〔2007〕57号

各有关单位：

为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)（以下简称《办法》），进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理，制定本实施意见。

一、专项维修资金归集范围

新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业专项维修资金。

新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。

二、专项维修资金缴交标准

1、2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的专项维修资金标准缴交；

2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交；未明确的则按原规定缴交；

3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字（97）058号、宁财综（97）85号、宁房管（97）78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元（多层）或45元（高层或设有电梯的多层）标准缴交；购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交；

4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交；

5、经济适用住房，按照《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发[2004]253号）规定的标准执行。即多层房屋购房人按照购房款的2%缴交专项维修资金；高层房屋或设有电梯的多层房屋，购房人按购房款的3%缴交专项维修资金；

6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000年度房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交；属于1998年度房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交；属于1995、1996、1997年度房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998年度房改房政策缴交专项维修资金。

三、专项维修资金缴交方式

（一）专项维修资金缴交时间、地点

1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证时到市房地产交易登记中心缴交专项维修资金；

2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交专项维修资金；

3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证时到市房地产交易登记中心缴交专项维修资金。

（二）缴交专项维修资金应提供的资料

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房

（1）《南京市商品房买卖契约》；

（2）《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议（二）》；

（3）经济适用住房批复；

（4）1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。

2、已购公有住房、集资建房

（1）《南京市已购公有住房专项维修资金测算表》；

（2）《南京市公有住房出售审批表》；

（3）《南京市出售公有住房价格评估测算表》；

（4）《公有住房售房款缴存单》；

（5）集资建房的批复。

3、开发建设单位自用、出租房

（1）立项批复；

（2）国有土地使用证；

（3）房屋权属登记备案证明。

（三）专项维修资金缴交程序

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房专项维修资金缴交程序

（1）缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》；

（2）缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》（如需要还应提供《南京市商品房买卖契约（副本）》）在缴存窗口足额缴交专项维修资金，并取得《南京市物业专项维修资金缴款凭证》。

2、已购公有住房、集资建房专项维修资金缴交程序

（1）售房单位按要求填写《南京市已购公有住房专项维修资金测算表》；

（2）售房单位将《南京市已购公有住房专项维修资金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验；

（3）售房单位持审核过的《南京市已购公有住房专项维修资金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交专项维修资金，并取得《南京市物业专项维修资金缴款凭证》。

四、开设帐户的条件和程序

（一）开设帐户的条件

1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；

2、专项维修资金已按规定缴交；

3、售房单位已按房改政策建立专项维修资金。

（二）开设帐户的程序

1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记备案表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；

2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；

3、市物业办审核后，出具开户证明；

4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会专项维修资金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。

五、专项维修资金的使用

专项维修资金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

专项维修资金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造项目，不得挪作他用。

根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从专项维修资金中列支。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任依法应由相关单位承担的，所需费用不得从专项维修资金中列支。

住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，不得从专项维修资金中列支。

专项维修资金按幢建帐，核算到户。

六、专项维修资金申请使用的条件和程序

（一）申请使用必须具备以下条件

1、专项维修资金足额归集到位或部分归集到位，维修项目符合维修基金使用范围，未归集到位部分已明确维修费用分摊方案；

2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；

3、房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询相关业主的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已经业主大会书面批准；

4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门责成产权人及管理单位负责维修的，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

5、维修工程项目符合以下情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：

（1）维修项目涉及整个物管区域的；

（2）单项维修工程费用超过8000元的；

（3）一次性使用维修资金总额超过15000元的。

（二）申请使用的程序

已成立业主委员会的，业主委员会作为申请单位办理维修资金使用申请手续；没有成立业主委员会，已实施物业管理或有房屋管理单位的，物业管理企业或房屋管理单位作为申请单位办理维修资金使用申请手续；没有成立业主委员会，没有实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由相关业主作为申请人办理维修资金使用申请手续。属于已购公有住房的，房改售房单位作为申请单位办理维修资金使用申请手续。房改房维修资金使用项目如涉及多家房改售房单位，可由其中一家售房单位办理使用申请手续。

业主委员会或房改售房单位办理维修资金申请手续的，核定后的维修资金拨至业主委员会或房改售房单位开设的维修资金二级帐户。房屋管理单位或相关业主办理维修资金申请手续的，核定后的维修资金拨至房屋管理单位提供的帐户或相关业主确认的施工单位帐户。

具体使用申请程序及需提供的资料见附件。

七、专项维修资金分摊办法

（一）房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，资金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

（二）已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，资金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

（三）已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

（四）同一物业未缴交专项维修资金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。

八、专项维修资金的帐务管理

（一）专项维修资金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主帐户，用于专项维修资金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动；二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于其所辖专项维修资金的使用；

（二）开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将专项维修资金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。专项维修资金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布；

未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。

（三）业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对专项维修资金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：

1、专项维修资金缴交、使用和结存的金额；

2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；

3、专项维修资金的其他情况。

（四）承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印专项维修资金帐户对帐单；

（五）市物业办每年向业主委员会或使用单位打印专项维修资金汇总数据余额单和利息凭证。

九、有关问题的补充说明

1、维修资金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。售房单位应遵守此原则。按首次缴交标准对相关购房人缴交的维修基金分摊到户,单独设帐。需动用房改购房人交存部分的，需经相关房屋产权人2/3以上书面同意。

2、电梯维修问题在《南京市电梯专项维修资金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。

3、高层楼宇（含小高层）或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,专项维修资金缴交标准不予区分。

4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其专项维修资金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。

5、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入专项维修资金，合同另有约定的除外。

6、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确；申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。

7、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，专项维修资金依然按原契约签订时的政策执行。

8、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳专项维修资金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售（销售）许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。

9、已购公有住房专项维修资金未归集到已购公有住房专项维修资金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付专项维修资金，售房款已使用完或将专项维修资金挪作它用的，原售房单位应予以补交。

10、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约（或房地产权证）的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理专项维修资金退款手续。

11、因房屋灭失办理专项维修资金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人；若已动用过本金的，则退余额部分。

12、单位购买的商品房，已按规定缴交专项维修资金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

13、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及专项维修资金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的专项维修资金不予返还。卖方个人原缴交的专项维修资金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

14、商品房二次上市后，原缴专项维修资金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

15、换购已购公有住房的，分别按不同购房年度的房改政策规定计算专项维修资金。原购房的单位专项维修资金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位专项维修资金的不足部分；由换购单位退还购房人原购时缴交的个人专项维修资金，同时购房人缴纳现购房个人专项维修资金。

16、在宁省级单位的房改房专项维修资金，执行统一政策，单独管理。

17、专项维修资金自管单位对维修资金缴存、使用等各项管理工作按照南京市房产局《关于加强单位出售公房、经济适用住房专项维修资金管理的意见》（宁房物[2006]93号）的相关规定执行。

本规定自下发之日起执行。

附件：专项维修资金使用程序

二○○七年三月十三日

附件：

专项维修资金使用程序

申请单位或申请人对维修项目进行现场察看、制定维修方案。并按照规定格式对申请维修资金使用情况向相关业主书面征求意见，并在物管区域醒目位置及相关出入口进行公示，公示期为一周，相关业主持票权2/3以上同意或使用项目涉及多家房改售房单位的，无集中反对意见（控制在所持票权的1/3以下）即视为大多数业主同意动用。对维修费用超过5万元的项目，申请单位或申请人应在公示期内应告知南京市物业管理办公室，由南京市物业管理办公室对公示内容进行核实。

1、维修资金使用申请时需提供以下材料：

（1）《南京市物业维修资金使用申请表》；

（2）维修工程预算书；

（3）申请单位或申请人与施工单位签定的维修工程合同书；

（4）相关业主签字同意的《征询意见书》；

（5）维修资金使用情况公示；

（6）工程项目审价合同。

2、南京市物业管理办公室收齐以上材料后，7个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨维修费用。

3、维修工程项目竣工后，申请单位或申请人提供以下资料，物业办在7个工作日内审核完毕，办理余额划拨手续。

（1）《业主意见反馈表》；

（2）维修工程项目费用结算发票；

（3）工程项目审核报告（业主大会对委托工程造价咨询单位进行项目审价事宜另有决定的提供业主大会决议）。需在维修资金中支付审价费用的还需提供审价费用结算发票。

维修项目属于多家房改售房单位的，核定的维修经费拨至申请单位维修资金专户，同时向与此项维修具有公共关系的相关单位发出分摊划款通知书。