江苏南京房产物业律师网今年7月20日《南京市住宅物业管理条例（草案）》意见征集结束，成了热议的话题，特别是物业费问题，“现在物业收费标准，还是2006年制定的，已经滞后。”南京市住建局物业管理行业专家库成员、南京市城市治理委员会公众委员赵健表示。
在大量被关注的社区中，有一类却被很多人忽略了，那就是豪宅楼盘，而事实上，我们调查发现，这些豪宅的物业管理情况却意外地令人无法乐观。大多数的物业企业都在亏损，只是亏损的程度不同，豪宅的物业企业也不例外。最为典型的问题是：一些项目容积率低、业主太少；许多豪宅业主拥有多套房导致入住率偏低；业主们 对服务的要求更高，从而提高了各项成本、特别是人员成本。
有些小区甚至到了无法运营的地步，虽然相关部门给开了“绿灯”，同意其在业主赞成的情况下上涨物业收费标准，但仍未解决亏损的问题。
不少物业公司在依靠自己的开发公司“输血”，一年需要补贴数百万元。但不少开发商甚至包括以物业管理著称的仁恒，都已经“放话”：项目开发结束后就不再补贴物业，在这样的局面下，万科物业自去年起已经启动全面改革，要求物业公司自己“造血”。有些公司则盯着物业新草案的进程，期待放开政策限制后，进行市场化自行定价。
豪宅物业费收缴率超90%，却大量存在亏损
缴费率高，要求也高
南京市住建局物业管理行业专家库成员、南京市城市治理委员会公众委员赵健表示,他们曾经做过南京市新老小区的调研，调研结果显示：南京普通住宅小区的物业费收缴率在70%-80%；老旧小区物业费收缴率40%-50%，最低的小区仅15%-20%。而记者调查后发现，豪宅的物业费收缴率普遍高达90%以上。
“一般住得起豪宅的业主都不太计较物业费，他们对物业费没有一般小区敏感。”被采访的多家豪宅物业工作人员表示。“一般小区涨1毛钱，都会导致业主抗拒，但是高档楼盘业主不交物业费的较少，多半也跟前期开发商产生的质量问题有关。”但是，豪宅业主们对小区物业服务的品质要求却很高。“不允许小区坐椅上有灰，门口的保安要形象好，得让自己在朋友面前有面子。”天正桃源物业经理张大通称。
业主房多，难倒物业
南京市目前执行的物业费收费标准还是2006年的，但随着近年来南京市最低工资标准的上调，很多物业企业已经难以维持目前人员支出成本。据悉，一般普通住宅价格物业费最低1元/㎡，最高1.9元/㎡。
豪宅物业收费收多少？目前收费比较高的如江宁玛斯兰德别墅，价格是6.9元/㎡，一般豪宅物业费在3至4元/㎡，高层豪宅的物业费达5元/㎡。而10家豪宅中物业费收最低的，则是雅居乐藏龙御景 和仁恒江湾城，都是1.9元/㎡，目前均由开发商补贴。
记者发现，豪宅的入住率仍与地段、租金收益率紧密相关。最高的长江路九号达100%，最低的是江北别墅绿城玫瑰园约20%。一些远郊豪宅的业主大都在城中另有住宅，入住率太低让物业公司头疼。
“豪宅的业主多数有好几套房子，根本不过来住。”长江路九号的物业工作人员透露，豪宅入住率如果能达到100%，要么是家长们有学区需求，要么就是对地段、交通、租金要求很高的投资客。“长江路九号有双学区，靠近新街口商圈，自住的人很多；出租行情也好，133㎡的住宅租金达10000元/月-15000元/月，不过可租房源少，主要是单身公寓，出租率高达80%。”某二手中介工作人员告诉记者。
逐年涨薪，成本太高
位于河西板块的仁恒江湾城，目前一期二期的业主有2000多户，三期四期还处于开发状态。从2010年开始到现在，其物业服务单位一直是仁恒自己的物业，目前物业费是1.9元/㎡。
南京仁恒物业管理有限公司张家宁经理表示，目前200多人的物业团队服务2000多人的小区。”张家宁觉得人工成本高。他分析，现在如果人工成本占总成本的60%，是可以不亏损的；但实际上大多数物管公司的人工成本，已经占总成本的90%。
“以保安为例，一个保安工资3000多元，加上900元的保险，平均年支出超5万元。200人的物业团队，仅人工支出就达1000万元。”张家宁介绍，作为与开发商一体的物业，他们在有开发商补贴的情况下，每年还要亏损100万元到200万元不等。
位于热河南路街道姜家园的天正桃源社区，有116户业主，目前入住率70%。该项目2010年7月开始销售，从2012年开始到现在物业公司一直是南京天正物业有限公司。物业接手项目的前两年，开发商补贴了一些物业费用，近几年一直没有任何补贴。
“小区属于多层，实际上是6层的花园洋房，当初的物业费定在了1.98元/㎡。”该小区物业经理张大通表示，即便是开了绿灯提高了物业费，但他们每年还要亏100多万元。
“40人的物业团队服务小区。3个门，需要配备18位保安24小时值班，保安平均年龄35-40岁。”张大通介绍，目前一位保安税后平均工资3000元/月-3100元/月，企业一年保安费用支出至少5万元/人，仅保安一项支出每年就有90万元。整个物业团队的人工成本支出就有200多万元。
之前小区的物业费用是1.98元/㎡，“今年年初，物价局考虑项目确实体量太小，开了绿灯，物业费给上调到3元/㎡，约80户业主也同意了，”张大通表示，“但即便如此，物业费上调还是要亏损20万元/年。”
新的南京市住宅物业管理条例出台在即，“取消物价局指导价，解决物业企业人员的成本困境，是目前大多数物业企业想要落地的事情。”仁恒物业的张家宁说，“物业费价格上调势在必行，因为近年来人员工资成本上涨厉害。”
