江苏南京房产物业律师网最终判决：南京汉城市花园的车库并非全部属于全体业主共有！
——全国首例小区车库所有权之争案始末
江苏苏源律师事务所 张明明律师 2016-4-8
最近，本站《地下车库所有权归谁？——南京星汉城市花园车库纠纷案》一文受到广大网友关注。本案是一桩纠缠了十几年的旧案。最近很多网站、公众号重新关注此案，与日益攀升的车库价格、车库的巨大经济价值有直接关系，也与车库利益事关广大业主的利益有关。但是很多网站、公众号报道的信息陈旧，并非此案最终处理结果，相关报道无疑有误导公众之嫌。该案的审理法院南京市鼓楼区人民法院对此案及时的给出权威报道。本律师整理了本案发生、最终判决的始末，以正视听！
2003年6月，南京市鼓楼区星汉城市花园业主委员会以开发商江苏星汉置业销售车库的行为侵犯了全体业主的权益为由，向鼓楼法院提起诉讼，要求开发商将地下车库移交给全体业主所有。2003年11月，鼓楼区法院一审判决59个车位全部归全体业主公有，开发商在判决生效后十日内将59个车位全部移交给业委会。
鼓楼法院作出上述判决的理由主要有三点：
一、根据2001年《江苏省物业管理条例》第26条规定，以及规划部门核准的规划要点，车库是小区的公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用；
二、该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权；
三、被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定。
开发商不服该判决。开发商认为：一、业主委员会和开发商既无合同关系，也未经过业主大会授权提起本诉，因此业委会没有提起本诉的权利；二、开发商销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，所以开发商应享有地下车库的产权。据此，开发商向南京市中级法院提起上诉，
2013年，南京市中级法院二审认定鼓楼法院判决事实不清，裁定发回重新审理。
在此期间国家颁布了《物权法》，最高院出台了《关于审理建筑物区分所有权的司法解释》。
鼓楼法院重审认为：星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个。开发商已交付了24个车库，尚应向原告业委会再移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。
2014年9月，鼓楼法院重审后作出判决：一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款50万元；二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
双方均未提出上诉，上述重审判决已经生效。
最近，许多网站、公众号、微信朋友圈对这起纠缠了10余年的旧案有重新予以关注，遗憾的是，很多报道内容是判决59个车位全部归全体业主共有，报道的是未生效的陈旧判决，其结论有误导公众之嫌。
判决书原文见：http://www.5yls.com/view320.html
以上就是全国首例车库所有权归属案的整个审理过程。
通过这一典型案例我们可以从中归纳出以下几点经验：
一、一桩陈年旧案，能够得到公众的持续的、广泛的关注，与案件争议的标的——车库所有权关乎几乎每一个业主的利益，车辆的剧增带来车库价值的暴涨有直接关系。
二、关于业主委员会的代理权。
业主委员会有权为维护全体业主的利益，以自身的名义向法院提起诉讼，业主大会的表决不是必经程序和必要条件。
三 、关于车位、车库的所有权。
（一）《物权法》第七十四规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。为了明确车库的所有权，开发商应当在房屋销售时，应当在合同中明确属于业主共有的车库、车位的范围，以划清共有车库、车位的范围。
（二）对于在物权法生效（2007年10月1日）前销售的车库、车位，或者虽在生效后销售但是未明确约定共有范围的车库、车位，仍应从规划核准范围、车库、车位的建筑面积是否计入公摊面积、建设成本是否分摊等方面进行综合判断。对于经过合法规划批准建设，面积、成本已经分摊的车库车位归属于全体业主共有，否则应属于开发商所有。
延伸阅读：地下车库所有权归谁？——南京星汉城市花园车库纠纷案
