业主拒交物业费物业停水，法院：物业违法，赔偿业主损失1万元！

业主拒交物业费物业停水，法院：物业违法，赔偿业主损失1万元！

【案情简介】

朱生辉是杭州市余杭区浪漫和山花园小区的业主，该小区由杭州绿城诚品物业管理有限公司提供物业服务。2014年5月14日，绿城诚品公司停止物业服务。该小区的供水系采取二次加压供水，小区部分业主一直拖欠水费和公共能耗费，物业公司为此多次进行催缴。朱生辉是便是其中的一位，共计拖欠水费795.5元和公共能耗费。2013年8月18日，朱生辉搬出浪漫和山花园，并且准备将其房屋出租，同月25日绿城诚品物业将朱生辉家的户外水表拆除，停止供水。经过有关部门多次协调，物业于2014年5月初将水表装回，恢复供水，在此期间朱生辉家房屋一直未能出租。因此朱生辉起诉至杭州市余杭区人民法院，要求绿城诚品物业赔偿8个月的房屋空置损失24000元，另外要求物业在当地主流媒体上道歉，并赔偿其精神损失费1元。

【物业公司抗辩】

绿城诚品物业认为：业主家的水不是直供水而是经物业二次加压后供应，不属于杭州市水业集团直接管理，而是由物业公司管理，物业停水的根本原因是业主经过多次催收后拒不缴费，催缴过程中物业也向业主说明了不缴费将停水的后果。虽然物业公司停止供水，但是只要业主缴纳了几百元的物业费，物业就会恢复供水，业主也不会遭致万余元的租房损失，所以业主的损失应当由业主自己承担，物业不应予以赔偿，至少不应赔偿扩大的损失部分。

【法院判决】

法院经过审理后认为，水电供应涉及公民的基本生活需要，虽然入户总表和入户分表之间由物业公司维护，但是对于不缴费的业主，物业公司可以通过合法的方式催缴。拆除水表是《城市供水条例》和《浙江省城市供水管理办法》等法规所禁止的，物业公司不能通过拆除水表等形式停止供水来逼迫业主缴费。但是朱生辉也没有证据证明停止供水的行为给其精神造成了损害，所以杭州市余杭区人民法院判决：绿城诚品物业赔偿朱生辉房屋空置损失1万元，驳回朱生辉要求道歉和赔偿精神损失费的诉讼请求。杭州市中级人民法院维持了上述判决。

【律师点评】

对于无理不缴费的业主应当通过合法途径催收，避免使用过激甚至是违法的催收方式，如江苏省物业管理条例第八十四条规定了，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其业主交费，对逾期不交纳的业主，物业服务企业可以向人民法院起诉。现实中，物业公司催收物业费的“手法”五花八门，有的采用早晚堵门、断水、电、气、停止供暖的办法，有的写字楼物业采取关闭中央空调，置业主于“水深火热”之中的方法，有的方法看似高明——通过将物业费与停车位、优惠措施等捆绑，不缴费就停止优惠，而有的物业采用的方法就显得卑劣——不缴费就划车、扎胎。很明显，上述很多办法是不明智的、违法的。

具体到本案，物业公司是无权通过断水断电方式催收物业费的，理由主要有两点：其一、业主享受用水电气的权利来源于业主与供水等公用服务企业之间签订的供用水电气合同的约定，合同的相对方是供水等公用服务企业，只有合同的相对方才可以依据合同的约定或者法律的规定停止水电气供应，物业公司没有停水电气的权利，除非得到相关公用服务企业的授权。其二、先履行抗辩权的行使是有条件的，不缴费不能成为停止物业服务的条件，因为物业服务是对整个物业管理区域的服务，具有一定的整体性、综合性，即使物业公司停止的是部分未缴费业主的部分服务项目，此举仍有可能损害全体业主的整体利益。不过如果大部分业主无理拒绝交费，或者部分业主拒绝交费导致物业公司难以支付运营成本的，物业公司可以停止物业管理服务。正基于这一理由，江苏省高级法院规定物业服务人以业主未给付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同的，人民法院不予支持。但业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营的除外。

【律师建议】

物业公司要提高收费比例，首先要有良好的服务意识，很多物业纠纷源自服务态度和细节；其次，努力提高服务质量，获得业主的认可和支持；再次，对于不缴费的业主可以通过上门催收、发放催告函、律师函的方式催收、或在物业管理区域张贴催费公告及欠费业主名单乃至诉讼仲裁的方式进行催收；最后，可以在物业服务合同中明确约定，因催收物业费而产生的包括律师费在内的合理费用由业主承担，这样可以降低物业公司维权的成本压力。