江苏南京房产物业律师网最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会(以下简称南天一花园业委会)与深圳市城市建设开发(集团)公司(以下简称深圳城建公司)、深圳市城建监理有限公司(以下简称深圳城建监理公司)、深圳市城建物业管理有限公司(以下简称深圳城建物业公司)房屋侵权纠纷案作出终审判决，驳回南天一花园业委会要求确认诉争两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。
2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向深圳中院提起诉讼，要求深圳城建公司等停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，赔偿损失145万元；确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有，深圳城建公司返还两栋小楼，并赔偿损失。深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日裁定驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上诉。2011年7月6日，广东高院在两次将本案发回重审后，作出二审判决：撤销一审判决；改判深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿南天一花园业委会架空层改建经济损失145万元；驳回南天一花园业委会的其他诉讼请求。南天一花园业委会仍然不服，向最高人民法院申请再审，要求改判确认两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有，深圳城建公司、深圳城建监理公司返还小楼并赔偿全体业主损失655万元及其他租金损失。
2013年1月10日，最高人民法院作出民事裁定提审本案。经审理查明，本案中双方当事人争议的两栋配套小楼，系由深圳城建公司投资建设于上世纪八十年代末、九十年代初。两栋小楼的规划设计、投资建设、竣工验收等均由深圳城建公司办理了相应审批手续。2004年深圳市规划与国土资源局与深圳城建公司签订《深圳市土地使用权补地价协议书》，同意深圳城建公司对两栋小楼所占用地的使用权补交地价后进入市场，深圳城建公司随后付清了土地建设配套费。1995年起深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。深圳市城市规划委员会于2000年1月公布《深圳市白沙岭片区法定图则》，该图则对包括涉案地块在内的深圳市白沙岭片区的土地利用性质、建筑规划用途及建筑容积率等进行了相应规定，按照该图则的规划，南天一花园小区的建筑容积率应为3.0，两栋小楼的规划用途应为“配套设施”。本案审理期间，深圳城建公司就涉案两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会遂向深圳市福田区人民法院提起撤销登记的行政诉讼，该行政诉讼最终由深圳中院判决确认涉案两栋小楼的产权登记因有关民事诉讼未作出生效判决，登记行为有违之前行政机关做出的决定而应予撤销。
最高人民法院认为，本案的争议焦点主要是能否确认两栋配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有。《法定图则》在性质上属于建筑规划管理性规定，图则中建筑容积率等规定内容，不能作为确认所有权的依据；深圳城建公司在本案中提交的证据证明，两栋小楼占用土地的权利来源合法，小楼的规划、建设等经过了政府相关部门批准，全部建设资金均由深圳城建公司投入，深圳城建公司并已就小楼占用土地与政府主管部门签订了土地使用权协议并补交了地价款；小楼的产权登记证书虽然因登记行为程序不合法被撤销，但不能仅以此认为小楼无法单独办理产权登记，并进而认为其产权应当归南天一花园全体业主共有；本案小楼不属于物权法规定应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，也不属于司法解释规定的应当认为属于业主共有的部分；不能仅仅依据小楼的规划设计用途为小区“配套设施”而得出该设施所有权属于小区全体业主共有的结论。因此，南天一花园业委会请求确认两栋配套小楼的所有权归全体业主共有，缺乏事实和法律依据，深圳城建公司对两栋小楼的占有、使用以及委托出租及收取租金等行为，没有侵害南天一花园小区全体业主的合法权益，对南天一花园业委会基于全体业主对小楼共享所有权而提出的返还小楼和损失赔偿的请求，法院均不能予以支持。据此，最高人民法院作出上述裁判。
【学者点评】 中国人民大学民商事法律科学研究中心主任 杨立新
物权法实施后，享有建筑物区分所有权的业主依照法律规定，维护自己的私法权益，是应当充分肯定和支持的。但是，在建筑物区分所有权领域，不同的私法主体之间，特别是业主和开发商之间的权利边界并非特别清晰，因而业主与开发商之间的维权纠纷不断出现，对社会稳定、生活安定有较大影响，需要有法律上的明确界定。对此，必须依照物权法的规定，对业主和开发商的权利边界作出准确认定，定分止争。
最高人民法院对本案作出的终审判决的意义就在于确认：并非在同一块建设用地上建设的小区建筑物及其附属设施都属于业主共有，而应当依照实际取得的土地使用权以及建筑物所有权为标准。对开发商合法取得的土地使用权和建筑物所有权，应当依法予以保护。
本案的开发商在该小区占有的两栋建筑，依法经政府相关部门批准进行建设规划、建筑施工，并投入全部建设资金，因而对该房屋占有、使用、委托出租及收取租金等行为，既是依法取得权利的依据，也是行使权利的合法行为，没有侵害建筑物区分所有权业主的合法权益。本案的业主委员会代表全体业主对争议的房屋提出共有的主张和返还房屋、赔偿损失的请求，没有建筑物区分所有权的权利基础，不能得到法律的支持。
尽管本案历经多年诉讼，几经反复，引起广泛关注，对立情绪较重，但是依照物权法的规定依法裁判，既解决了纠纷，平息了争议，对引导业主依法维权提供了积极的导向，也为审理此类案例的法律适用发挥了指导作用。
