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近年来，业委会成立难、管理难、发展难、换届难，已经成为全国各地众多小区的普遍性问题。本该是民主训练平台的业委会成为社区问题的原点和社区冲突的焦点。有的业委会迟迟成立不了，有的不能正常换届，从而影响了社区生活品质。因此，业委会成为众多社区工作者的心中之痛，如何破解这一矛盾？本案例将以上海市浦东新区金杨新村街道罗山六村社区上泰花苑小区“六步工作法”为例进行分析。
上泰花苑小区是2000年竣工的商品房小区。早期入住业主多是浦东动迁选择货币购房者，随着时间推移，因地理环境比较好、出行方便，房子置换率很高，新上海人购房比例逐年上升。但是原住居民还是占据了三分之二。
上泰花苑小区上一届业委会任期本应于2015年7月终止，但由于种种原因，新一届业委会迟迟成立不起来。2016年年初，街道房管办、居委会多次和原物业公司协商无果，物业公司直接走人，业主开始维权，小区一度陷入了混乱状态，街道托底也解决不了根本问题。2017年年初，街道房管办与上海天颐物业协商后由天颐物业托管，才恢复了小区日常维修等事项。而没有业委会，小区公共维修基金不能动，社区各类设施年久失修，屋顶漏水、小区停车难、地面坑洼、树木缺修剪等状况频出，小区生活品质受到影响，小区居民的意见很大。
要彻底解决这些问题，业委会换届是首要目标，罗山六村社区党总支下定决心要解决这一难题。
抓住核心问题，明确换届原则
社区党总支发现，业委会权力不大而责任很大，所以，居民都嫌麻烦不想再当业委会成员，所以，老的业委会到期后，迟迟无人愿意参选，从而导致5年没有业委会的现象发生。社区党总支在金杨新村街道房管办指导下，决定秉持“公平、公正、公开、透明”原则，采取海选方式，为业委会筛选合适的成员。
依托核心人物，不断拓宽参与面
罗山六村社区党总支首先召集上泰花苑党员、楼组长等社区骨干力量共同商议。会上，业主代表们各抒己见，希望这一次的业委会一定要充分体现社区民主，唤起更多居民的权力意识和自治自觉，从而激发广大居民社区共同体意识。通过民主协商，大家最终达成了共识，这次的业委会换届一定要打破框架限定，选举出更有能力、更愿意为小区服务的业委会成员。这些社区骨干又成为影响更多社区居民参与的核心力量，从而让一些原先持观望态度的居民加入到了为社区服务的行列。
“六步工作法”，
使业委会换届民主务实
社区党总支针对小区实际，严格按照“六步工作法”，确保换届的民主务实。
党建引领，广泛宣传。上泰花苑小区通过形式多样的活动进行多层次、广覆盖的宣传。鼓励有意愿的党员、志愿者、自治骨干积极参与，在选举的进程中，党员发挥党建引领作用，楼组长和社区骨干力量也起到了正能量的作用，走家串户做工作、发推荐表都有党员志愿者的身影。居民说：“一个人的力量太有限了，小区很多事之所以能办成，全靠党组织的领导，全靠大家的团结和支持。”
尊重专业，科学操作。居民区还特别邀请第三方指导业委会选举的流程。有了专家的悉心指导，再加上居民们不求回报的共同工作，使得小区筹备领导小组选出了30多位候选人，这是上泰花苑小区从未有过的盛况。
过程管理，及时释疑。社区党总支、第三方专业机构充分利用网络及各类方式，突破时间和空间限制，随时答疑解惑，使居民的任何疑虑都能及时得以缓解。同时，注意听取小区居民意见和建议，及时传递正能量，答复疑难问题，激发居民参与意识，做到交流零距离、沟通无障碍。
信息透明，及时更新。选举更新的信息第一时间张贴到每个门洞，让居民及时跟踪动态。坚持边推进，边调研，边协商，“拧成一股绳”，大大提升了居民参与度、知晓度、满意度，形成全民参与的良好氛围。
层层把关，选好成员。把好候选人的政策关，对候选人是否符合相关法律法规要求，特别是是否按时交纳物业费、停车费，有无犯罪记录，都由派出所、物业进行盖章审核确认，存档备案，做到经得起考验。
充分民主，接受监督。做好业委会换届选举相关内容的公示。及时将选举流程中的草案和委员候选人、选举结果等进行公开公示，让业主充分了解，广纳意见，接受监督。
经过“六步工作法”，2019年12月，小区成功选举出新一届业委会，由五人组成（3男2女；3名在职党员，2名群众；4人是上班族，1人是退休人员），5人平均年龄为55岁。
新一届业委会的特点是党性强、讲原则、有责任心、能力强，并在2020年初的新冠肺炎社区疫情防控工作中体现出了一流的战斗力。他们带头并积极发动居民志愿者投入到小区防疫工作中，守大门，测体温，积极和托管物业公司对接，维护了小区的平安与稳定。
经验总结
党组织是核心领导力，是共识和行动的定海神针。换届的整个过程，都在党总支的带领下进行。选举出来的5名业委会成员中有3名党员也充分说明了党员的先进性。
多方参与为成功换届打下良好的基础。社区治理创新，离不开多方的参与，从而使社区难题能够在人人有责、人人尽责、人人享有的共识中得以解决。这次成功换届，既有街道房管办的大力支持，又有第三方专业机构的指导，更有居民的广泛参与，从而使换届过程更加顺畅。
精细化的项目管理是成功的关键。业委会换届政策性强，涉及居民利益，稍有不慎就会导致工作失误。该小区在换届过程中运用“六步工作法”，每个步骤环环相扣，各个方面齐心协力。
全过程的民主协商使居民参与的心更齐、气更顺。推动换届的全过程都体现了民主协商思维，无论是前期的议事，中期的选举过程，都在不停地征求居民意见，使居民的参与感非常强烈；此外，做到了全过程的透明公正，接受居民监督，这就是民主协商在基层实践的真实写照。而通过全过程的民主协商，居民话语权得到尊重，居民民主意识得以培育，形成了共建共治共享的良好局面，从而使持续5年的社区难题得以顺利解决。
(本案例由上海金杨社区基金会提供)
