江苏南京房产物业律师网近年来，越来越多的物业公司成功上市，比如雅生活物业、碧桂园服务、新城控股旗下的新城悦都陆续港股上市，市场给予上市物业公司平均46.7倍的市盈率，相当于科技行业的高估值。在这种情况下，物业企业为了登陆证券市场，通过并购迅速扩大规模的操作越来越多。南京房产物业律师整理了物业公司并购应当关注的十个问题，供读者参考。
一、业务区域过于集中
物业公司的业务形态有两种，一种为房地产开发公司自身集团内的物业公司，第二为外部独立的物业公司，大的房开公司都有集团内的物业公司，俗话说肥水不流外人田，独立第三方物业公司很难介入，这样造成了独立第三方物业公司受制于资源和员工，业务区域相对集中。所以合并需要关注物业区域分布。
二、业务外包风险
一般物业公司通过关系，招标取得物业管理权，但物业公司是劳动力密集型业务形态，主要有保安，保洁，维修等人员组成，一般有两种用工模式，员工模式和外包模式，对于非专业物业公司来说，将物业非核心外包是比较常见的作法，但外包一是不稳定，二是专业性和管理标准难统一，是如果第三方公司未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。所以合并需关注业务外包比例。
三、成长性不高
受到物业形态需要招标，以及需要有专业的人员配备，加上房地产行业发展放缓的影响，物业公司的成长性一般不高，过高的成长性以及利润率过高都需要引起关注。同时需要关注新签物业的增长情况。
四、收费率
一般物业收费方式有两种，一种包干制，一种无薪酬制，在包干制下物业费的收费率是考核物业公司的一个重要指标，小区居民层次，商场的营业额都影响物业费的收费率，也是考核管辖物业的层次的一个重要标准。
五、现金收款管理难度
于住宅类物业项目中小业主的物业费缴费习惯以及停车费缴纳，可能存在现金收款交易的情形，并购过程中需要关注是否有这个制度风险，是否能改为微信及支付宝付款，建立对应的内控制度。
六、人工成本上涨及员工稳定性风险
随着居民生活水平的提高，各地劳动力成本增加，企业的用工成本逐年上升。企业维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，随着业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，单位人工成本亦不断上涨。需要关注人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。关注单位人工成本与同行业比较的水平，年度间上涨的情况，社保缴纳情况。
七、分子公司管理难度
“统一管理、属地经营”的经营模式是大部分物业公司的业务方式，在业务发展区域设立分、子公司开展物业服务，经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战，需要关注不同物业的毛利水平，盈利能力，以及各公司平均薪酬情况。
八、关联交易占比高
一般物业公司都会承接关联方的物业，这是最简单最有效的承接业务的方式，因此大部分物业公司都有一定比例的关联交易，但关联交易定价的公允性以及对利润的操纵的空间都蛮大的，可以比较关联方的物业收费模式，收费率，毛利率等指标与其他物业进行比较，看是否公允，关联交易的占比是否过高，影响独立性，是否在收购后原关联方业务的新合同是否会跟公司续签等。关联方资金占用情况，收购后是否能归还欠款等。
九、原合同到期是否能续签
物业公司的业务模式均基于合同，合同一般是有期限的，新合同是否能续签，取决于服务质量，也取决于关系的稳定性，因此收购后的业务情况更加取决于新合同是否能够续签，因此需要关注合同到期时间，续签情况，新签项目情况，管理项目的面积，单位面积收费率，人均收入贡献比。
十、人才流失风险
随着行业规模的扩张与转型升级，物业服务企业对人员的质量和数量提出了更高的要求，但行业从业人员普遍存在工资待遇低、工作强度高、工作压力大等问题，物业管理行业难以吸引高层次人才。收购前需要对公司的人才进行尽职调查，如何在收购后留住人才。
南京房产律师张明明，2021-11
