江苏南京房产物业律师网【基本案情】
原告：李某泉
被告：济南市天桥区某花园业主委员会(以下简称某花园业委会)
李某泉系济南市天桥区某花园小区（以下简称某花园小区）3号楼业主。该小区原来的物业公司系案外人建银物业公司，该公司于2002年1月入驻某花园小区，与某花园小区开发建设单位山东省建银房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。2014年9月15日，建银物业公司与某花园小区所在的济南市天桥区制锦市街道办事处启盛街居民委员会签订物业管理委托合同，约定委托管理期限自2002年3月5日起，至建银物业公司与某花园业主委员会签订物业委托协议止。2004年，某花园小区成立业主委员会。2017年7月业委会换届。新的业委会成立后于2017年10月31日及同年11月2日发出公告召开业主大会，通过采用书面征求意见的方式召开业主大会临时会议，就作出选聘物业决议进行投票，最终公布投票结果，作出解聘建银物业公司的决议，授权业委会启动选聘新物业公司的决议。现小区业主李某泉主张作为业主并不知何时召开的业主大会及如何作出的决议，且认为过半数业主对业主委员会的相关行为提出了严重质疑及否定。李某泉认为，小区现物业服务企业建银物业公司能够较好地为广大业主提供服务，收取的物业费价格相对较低。业委会不顾广大业主反对，未召开业主大会就以业主大会名义解聘及选聘物业服务企业，严重损害原告作为业主的合法权益。要求撤销某花园业委会解聘建银物业公司及选聘济南文成物业管理有限公司（以下简称文成物业公司）为某花园小区物业服务企业的决议。某花园业委会不同意李某泉的诉讼请求。
【案件焦点】
解聘建银物业公司的程序及选聘新物业公司文成物业公司的程序是否合法。
【裁判理由】
山东省济南市天桥区人民法院经审理认为：关于建银物业解聘程序是否合法的问题，第一，某花园小区业主大会已依法制定业主管理规约和业主大会议事规则，该议事规则系通过召开业主大会由小区业主表决通过，内容及制定程序均未违反法律法规的强制性规定，且已在物业管理主管机关备案，合法有效，原告李某泉虽对议事规则如何审议通过有异议，但未提交任何相应证据，本院对其异议不予采纳。议事规则第六条已明确规定业主大会可以采用书面征求意见的形式召开，第七条规定：“业主大会采用专人送达、回收意见的办法进行表决。由业主委员会组织有关人员逐户派送，回收业主意见表，经业主委员会统计汇总公布表决结果。业主委员会根据统计结果形成会议决议、作出大会决定。决定作出3日内以书面形式在小区内公告，接受业主的查询和监督。”某花园小区召开解聘物业的业主大会符合议事规则规定的形式，即采用逐户征求意见的方式，且业主大会召开已提前进行了公告。第二，根据物业管理条例规定，解聘物业公司的表决应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定，建筑物总面积为专有部分面积之和；业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按照前述的统计总和计算。关于涉案小区的建筑物总面积及业主总数，在原告未提交其他证据证明的情况下，本院以被告提交的涉案小区在行政主管机关的备案材料为准，即涉案小区建筑总面积为31000平方米，业主数量为252个。根据被告提交的证据，涉案小区业主大会临时会议共走访填写意见203份，反馈意见182份，代表投票权数24311.49平方米，超过全体业主所持投票权（252户、31000平方米）的半数；对公开招标选聘物业服务企业的意见中，同意解聘建银物业公司，授权业委会启动选聘新物业公司程序的意见获同意票数为169票，占全部总户票数的67%，同意票数面积为23337.99平方米，占总建筑面积票权数的68%，同意票户数、面积均过半，符合物权法及物业管理条例的相关规定。第三，投票程序在居委会及派出所的监督下进行，且被告某花园业委会作为业主大会执行机构对投票结果进行了公示，而另案中建银物业提交的业主签名效力不仅未显示具体时间，表决程序，亦未有社区或派出所等单位予以监票，与本案被告提交的表决程序证据相比，效力明显较低。第四，在建银物业公司被解聘后，某花园业委会已将某花园小区启动选聘物业程序的事宜告知给建银物业公司，建银物业公司具有再次参与招标的选择权，但建银物业公司未再参与。综上，某花园小区业主大会关于解聘建银物业公司的程序合法。
关于选聘文成物业公司的程序是否合法的问题，本院认为，第一，物业管理条例规定，业主大会具有选聘新物业公司的权利，国家亦提倡通过招投标方式选聘物业服务企业。某花园小区业主大会已经授权业委会进行公开招标，对中标物业企业进行筛选排名，并就召开业主大会临时会议选聘新物业服务企业进行了提前公告，符合相关法律规定。第二，业主大会临时会议的召开程序符合物业管理条例的规定，亦采用符合议事规则规定的书面征求意见的方式，进行了意见统计，并有社区居民委员会进行监票。第三，《关于某花园小区业主大会临时会议选聘新物业服务企业表决结果的公告》，该公告载明，经统计，《某花园业主选聘新物业服务企业表决票》共上门填写意见153份，反馈意见152份（其中1户多套为1票），其中填写同意票数为141票，反对票数为2票，弃权票数为9票，同意票数占全部总户数票数的56%；同意票数面积为19122.8平方米，占总建筑面积（31000平方米）的62%，同意票户数、面积均过半。第四，原告李某泉作为业主，在上述投票公示期内未提出异议，现对投票程序提出异议，且未提交任何证据证明投票程序的违法性，本院对其主张不予采纳。因此，选聘文成物业公司的程序合法。
综上所述，某花园小区解聘建银物业公司和选聘文成物业公司作为新物业服务企业的程序均合法有效，作出解聘和选聘决议的主体为某花园小区业主大会，并非被告某花园小区业委会，在业主大会的决议均有效的情况下，原告李某泉作为业主，应当遵守决议。物权法规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告李某泉并未举证证明其作为业主权利受到侵害之处，亦无证据证明某花园业主大会作出的解聘及选聘物业决议的程序违反法律规定，故，对原告李某泉要求撤销被告解聘建银物业公司及选聘文成物业公司为某花园小区物业服务企业的决议的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第二十九条、第三十九规定，判决如下：
驳回原告李某泉的诉讼请求。
李某泉不服原审判决，提起上诉。山东省济南市中级人民法院认为：《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第五款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案李某泉上诉明确主张某花园业委会伪造选票，认为同意解聘建银物业公司169票、选聘文成物业公司141票的票数存在部分造假情况。依据上述法律规定，李某泉对其该项主张应承担举证责任。二审期间，李某泉未能举证证实某花园业主大会及业委会存在伪造选票的事实，应承担举证不能的不利后果。因此，李某泉要求撤销某花园业委会解聘建银物业公司及选聘文成物业公司为某花园小区物业服务企业的决议的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。经审查，一审程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
业主撤销权是物权法规定的一项业主重要权利，是一种新型的撤销权。法律设立撤销权，是为了防止业主大会或业委会滥用权力作出侵害业主的合法权益的行为。本案为业主撤销权纠纷应审查的问题提供了一个分析样本。
一、业主撤销权行使的范围
业主撤销权系物权法、物业管理条例规定的属于权利受侵害的业主享有的权利，即只有自身权益受到侵害的业主才具有行使撤销权的权利。业主的合法权利受到侵害应当包括实体权利收到侵害和程序权利收到侵害两个方面。实体上的权利应当包括业主的生活财产上受到的侵害，而程序上的权利应当是业主作为小区的一员所享有的共同参与小区的公共事务的管理和表决等权利。本案中原告李某泉要求撤销业主大会作出的解聘原物业企业及选聘新物业企业的决议，从其诉请理由来看，李某泉既主张其实体上的权利受到了侵害，即包括原有物业企业的服务更符合其要求，且物业费较低；也包括程序上的权利收到了侵害，即业主大会的召开和表决程序违反，有很多业主未参加投票，且有部分业主的投票为虚假投票，对程序上有异议。
二、业主撤销权之诉的适格被告
业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决定，因此，该类诉讼的被告应当是业主大会或者业主委员会。然而，由于业主大会并非常设机构，并不具备成为法律主体资格的客观条件。而业主委员会则是业主大会的常设机构，且是业主大会作出的决议的执行机构，因此，在业主撤销权诉讼中，如果业主要求撤销的是业主大会作出的决议，人民法院应当认定业主委员会作为被告参加诉讼主体资格的地位，但在诉讼中必须明确业主要求撤销的决议系由业主大会还是业主委员会作出。本案中，业主诉求的是撤销业委会选聘和解聘物业的决议，根据物业管理条例规定，选聘、解聘物业企业的决议属于重大决议，是属于业主大会作出的决议，而非业主委员会的决议，但应当肯定原告将业主委员会列为被告的做法，可以在诉讼过程中对业主予以明确释名该决议系由业主大会作出，要求其明确诉讼请求。
三、业主撤销权诉讼的举证责任分配问题
业主以其权利受到侵害为由主张撤销权，诉讼的双方均负有一定的举证责任。作为原告的业主应当负举证责任，即应当举证证明其利益遭受侵害的情形，包括人身、财产和参与管理共同事务上的利息损害，同时应当初步举证证明业主委员会或业主大会所作出的决议存在一定的瑕疵。另一方面，作为被告的业主委员会应当证明该决议作出程序上的合法性，业主委员会应当将其程序上的证据材料提交法庭，如果业主委员会证明不了业主大会或业主委员会作出的决议在程序上合法，则要承担不利的法律后果。本案中，业主李某泉起诉某花园业主大会作出的解聘和选聘物业公司的决议违法且侵害自身权益，但并未对程序上的违法性尽到初步的举证责任，亦未对该决议侵犯其自身利益尽到举证责任。根据某花园业委会提交的证据，可以证明某花园业主大会的召开到决议的表决均符合法律规定和某花园小区的议事规则，故对于李某泉主张撤销决议的诉讼请求予以驳回。诉讼中，业主提交的小区部分业主的签名，对于该证据，应当衡量其证明效力与业主大会关于小区解聘物业及选聘物业的投票的效力予以对比，因原告李某泉提交的业主签名上载明的业主未到庭接受质证、询问，身份无法核实，反观业主委员会提交的投票签名，该投票系在社区居委会和街道办事处及辖区派出所的监督下，从效力上应高于原告李某泉提交的业主签名的效力。
业主撤销权属于业主的重大权利，审理该类案件应当充分考虑业主大会或业主委员会作出的决议是否真正侵害了业主的合法权益，另需要保护决议的稳定性，对于已经在大会中投票同意决议的业主，却又在诉讼中提出相反的意见，应当予以驳回。另外，我们认为，正因为业主大会或业委会的决议关系到小区全部业主的生活便利和公共利益，决议一旦经合法程序作出，应当考虑其稳定性，业主撤销权形式应当有一定的期限限制。
