裁判要旨 9 ：选聘和解聘物业服务企业是小区的重大事宜，应当以召开业主大会或者经业主委员会采用书面征求业主意见的方式进行，以电话录音方式征求业主意见不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，也无法核实真实性，不足以反映出解聘现有物业、更换新的物业是经“双过半”的业主同意后的决定。
案例案号：（ 2019 ）冀 0984 民初 3685 号
法院观点：被告物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同虽已于 2017 年 7 月 30 日到期，但在到期后被告实际上继续为 A 小区提供相应的物业服务，业主继续享受相应的物业服务内容，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。本院认为，原告以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字的形式不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，不足以反映出解聘现有物业更换新的物业是经 A 小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后的决定。故本院对其主张不予支持，依法应予驳回。
裁判要旨 10 ：同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，该区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，适当调整该区域的物业服务收费标准。
案例案号：（ 2021 ）川 01 民终 16776 号
法院观点：本案中，开发商 A 公司与 B 公司单独就案涉农贸市场签订《物业服务合同》，后 A 公司将案涉农贸市场作为公共配套设施移交给 C 公司管理。案涉农贸市场位于 B 公司提供物业服务的物业管理区域内，其应接受 B 公司的物业管理，因作为公共配套设施的农贸市场具有很强的社会性和公益性，B 公司应根据农贸市场相对独立、自行管理环境卫生、产权和使用特殊性等特点，依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，按照有关部门制定的收费办法尽快与 C 公司签订物业服务合同，约定物业服务费的收取标准，原审法院直接适用 A 公司与 B 公司签订的《物业服务合同》约定的物业费标准，判决 C 公司向 A 公司支付物业费不当，本院予以纠正。
裁判要旨 11 ：不论规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，无地上建筑物，开发企业与业主无特别约定，又不能办理专有产权登记的，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。
案例案号：（ 2018 ）苏 06 民终 1076 号
法院观点：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为，房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在 A 公司既不能证明 B 公司与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于 B 公司的认定。由于 A 公司不能证明 B 公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，A 公司应承担举证不能的不利后果，其主张基于 B 公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础，不能成立。
裁判要旨 12 ：建筑区划内，规划车位的权属归属基于合同约定产生，不以是否登记取得车位产权证为前提。若《商品房买卖合同》中约定经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，业主不得以车位未经不动产权属登记为由，主张该车位归属小区业主共同所有，并以此拒不缴纳物业费。
法院观点：本院经审查认为，物业公司在二审中提交的“项目规划平面图”档案可以证明案涉停车位系经政府规划部门批准建设的初始规划车位，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条有关“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定的情形，案涉车位的归属可以由当事人约定规划车位的归属。周某、朱某与房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条第四项的约定：小区内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。根据前述约定，案涉停车位归属于出卖人即该房地产开发有限公司。周某、朱某以案涉停车位未经不动产权属登记、车位不属于小区土地及建筑物专有部分、车位属小区配套设施等为由主张案涉停车位归属于小区业主共同所有均缺乏依据，本院不予采信。
裁判要旨 13 ：在地下车库物业费标准的约定不清时，应适用合同漏洞填补规则，由当事人先行协商，协商不成的，法院可引入司法评估机制，确定符合行业惯例的地下车库收费标准，以保证质价相当、公平合理。
案例案号：（ 2019 ）沪 0105 民初 12737 号
法院观点：本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第 21 条约定的每平方米 20 元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第 21 条的约定。《前期物业服务合同》第 23 条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文意解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第 21 条不直接适用于地下室。原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用 20 元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为 11.75 元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。
裁判要旨 14 ：业主提出物业服务企业服务不到位的抗辩，是基于双务合同履行抗辩权，应承担举证证明责任。认定业主抗辩（权）应着眼于物业服务的特性，多方面考察，轻微服务瑕疵，业主抗辩理由不能成立，法院不予判决减免物业费。
案例案号：（ 2019 ）渝 0235 民初 6134 号
法院观点：对于被告提出的物业服务不到位的问题，法院到小区进行调查核实时，有部分业主认可原告的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后发电保证电梯正常运行及电梯出现故障的维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾，而且对于被告反映强烈的小区活动用房被重庆市明浪实业有限公司变卖的问题，也曾由该公司与业主委员会进行协商处理，并形成了会议纪要，故被告举示的证据不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵。因物业服务具有动态性、公共性和广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。
裁判要旨 15 ：物业服务企业并无行政执法权，判断物业服务是否存在重大服务瑕疵，应考虑物业服务合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性，考虑权利义务的/对等性和比例性，考虑全体业主的共同及长远利益，若未造成业主特定化利益损失，物业服务不构成重大服务瑕疵，单一业主不能拒交或少交物业费。
案例案号：（ 2020 ）鄂 05 民终 129 号
法院观点：一、从合同内容及履行情况来看，应考虑物业合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性。本案中，物业公司的物业服务质量受诸多环境因素的影响，包括小区功能定位和管理条件限制，案涉小区为商住混合小区，环境较普通住宅小区复杂，管理难度相对较大，小区虽存在住改商、群租房、违规搭建、占用公共部位商业经营、车辆停放得不到保障等情形，该情形与小区的商业经营环境相关，物业公司的职责范围为物业服务，其根据自身履行能力已做大量协调工作，物业公司并非行政管理机构亦无行政执法权，且其已就相应问题向行政执法部门反映情况，相应问题应由相应的行政执法部门依法解决。
二、从权利义务的相互关系来看，违约责任的认定应考量权利义务的对等性和比例性，以体现民事公平正义原则。物业公司若已尽到物业公司基本的协调服务义务，对其义务及职责要求不应过于严苛。田某某称小区外墙砖脱落，其房屋亦存在外墙及屋顶渗水现象而物业公司一直未解决，但物业公司对外墙砖已进行过相应维修，对其漏水问题也曾上门处理尽到了一定的服务义务……其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。田某某主张小区垃圾清运不到位、电梯长久失修等，但其提交的证据只能说明在某些时间段的卫生、电梯服务瑕疵问题。尽管物业公司在小区违规搭建、住改商、群租房、占用公共部位商业经营、车辆停车问题、房屋外墙及室内漏水问题、垃圾清运不及时、电梯失修等问题上存在部分管理服务不到位、协调处理不及时等问题，但物业公司作为业主选聘的服务性企业在职责范围内已尽到了基本的物业服务义务，不能因小区出现的上述问题未予以解决完全归咎于物业公司。且存在的部分物业服务问题还不足以明显影响业主的个人生活，本案金碧嘉园宜昌分公司的物业服务只能认定存在一般瑕疵，尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。
三、从权利行使主体来看，对涉及公共部分、公共设施的权益主张不宜由单个业主行使。对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，即便存在部分业主占用公共部位开展经营活动、在公共平台违规搭建、物业公司出租公共部位收取经营费等情形侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。
四、从物业费的性质和功能来看，应考虑全体业主的共同及长远利益。物业服务合同具有特殊性、持久性，物业公司向业主收取物业费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同向全体业主提供正常服务的经济保障，物业服务的提供具有持续性和复杂性，其用途和功能主要体现在全体业主的整体利益和长远利益，至于以偶发性、单个性和短期性表现出来的各种状况应纳入长期性和整体性中予以考量服务是否合理、是否符合一般人的正常期望；同时也要考虑物业服务行业在当地的发展进程状况是受各种因素制约和影响的，包括商住混用型小区的物业服务的探索、汽车保有量的迅速增加导致车位供求的紧张、物业成本的不断上涨、小区周边环境的不断变化以及物业法治的不断完善等。因此，物业费的收取在很大程度上实质体现了物业服务合同所包含权利义务的对等性以及合同履行的公平性，对于业主要求减免物业费的诉求应做全面合理慎重的分析判定，以免不当裁判影响此类纠纷中物业公司、全体业主与单个业主之间的整体性利益失衡。且根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降，同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。
五、从物业纠纷的合适性解决来看，双方均需在各自的责任、义务、权利范围内依法适度承担、履行及维权。如田某某认为因为 A 公司的物业服务违约造成其特定性利益损害，应提供相应证据，另行主张权利。需要特别指出的是，物业服务企业应加强与业主和相关职能部门的协调约定，完善管理措施、提升服务意识、提高物业服务质量和效率，以维护、保障全体业主的共同利益。
综上，基于物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性等方面的综合考量，A 公司虽存在一般物业服务瑕疵，但已尽到了基本的物业服务合同义务，因此田某某拒交或少交物业费的理由不能成立，其应按物业服务合同约定交纳相应物业费。
本文转自山东高法公众号，2022年11月22日发表，南京物业律师、江苏物业律师
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